ND2a Bericht_VU_Dueren_Nord_Teil1 bis 5.2.pdf

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Anhang zur Sanierungssatzung: Anlage 1

Stadt Düren

Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das

Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren

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Dipl.-Ing. Dominik Geyer

Dr. Bettina Lelong

M. Sc. Mathis Busch

Dipl.-Ing. M. Sc. Veronika Howe

Köln, März 2021

Geschäftsführende Stadt- und Regionalplanung Gesellschafter: Dr. Jansen GmbH Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Neumarkt 49 Stadt- und Regionalplanerin SRL 50667 Köln Dipl.-Ing. Dominik Geyer Stadtplaner AK NW, Bauassessor Fon 0221 94072-0 Stadt- und Regionalplaner SRL Fax 0221 94072-18

Gesellschafter/Seniorpartner: info@stadtplanung-dr-jansen.de Dr. Paul G. Jansen www.stadtplanung-dr-jansen.de

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Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung 7 1.1 Planungsanlass 7 1.2 Aufgabenstellung und Zielsetzung 8 1.3 Bisherige Entwicklungsansätze 8 1.3.1 Sanierungssatzung (1974 – 1999) 8 1.3.2 Integriertes Handlungskonzept Soziale Stadt Nord-Düren (2007 – 2015) 9 1.3.3 Task Force Problemimmobilien 12 1.3.4 Integriertes Handlungskonzept Problemimmobilien Nord-Düren (2018) 12 1.3.5 Vorstudie zur Anwendung von Instrumenten des besonderen Städtebaurechts 13 1.4 Zwischenfazit 15

2 Beschreibung des Untersuchungsgebiets 16 2.1 Gesamtstädtische Einordnung 16 2.2 Geltungsbereich der Vorbereitenden Untersuchungen 16 2.3 Historische Entwicklung und architektonische Besonderheiten 17 2.4 Gliederung des Untersuchungsgebiets 18 2.5 Zwischenfazit 22

3 Planerische und sozioökonomische Rahmenbedingungen 23 3.1 Planungsvorgaben 23 3.1.1 Flächennutzungsplanung 23 3.1.2 Bebauungspläne 24 3.1.3 Denkmalschutz 25 3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen 27 3.2.1 Vorbemerkung 27 3.2.2 Bevölkerungsentwicklung 27 3.2.3 Zwischenfazit 31

4 Beteiligung und Mitwirkung gem. §§ 137 und 139 BauGB 32 4.1 Hintergrund und Zielsetzung der Beteiligung zur VU 32 4.2 Der Beteiligungsprozess in Nord-Düren 32 4.3 Auswertung der Fragebogenerhebung der Eigentümer*innen 35

5 Analyse städtebaulicher Missstände 44 5.1 Vorbemerkung 44 5.2 Substanzmängel 44 5.2.1 Bauliche Beschaffenheit von Gebäuden (Bauzustandskartierung) 45 5.2.2 Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten 65 5.2.3 Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand 65

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5.2.4 Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen 67 5.2.5 Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten 68 5.2.6 Zugänglichkeit der Grundstücke, vorhandene Erschließung 69 5.2.7 Energetische Beschaffenheit und Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung 69 5.3 Funktionsmängel 70 5.3.1 Wohnen 70 5.3.2 Einzelhandelsstruktur 72 5.3.3 Grün- und Freiflächen 75 5.3.4 Spielplätze 79 5.3.5 Soziale und kulturelle Einrichtungen 80 5.3.6 Verkehrsinfrastruktur 86 5.4 Bewertung der städtebaulichen Missstände 90

6 Entwicklungsleitbild und Sanierungsziele für Nord-Düren 95

7 Verfahren 99 7.1 Durchführung der Sanierung im klassischen (umfassenden) Verfahren 99 7.2 Das vereinfachte Sanierungsverfahren 100 7.3 Empfehlung zur Verfahrensart 100 7.4 Einblendung der Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB 103 7.4.1 „Veränderungssperre“ 103 7.4.2 Verfügungssperre 104 7.4.3 Empfehlung 105 7.5 Begründung des Erfordernisses der Sanierungsarbeit 105 7.5.1 Öffentliches Interesse an der Durchführung einer Sanierungsmaßnahme 105 7.5.2 Einheitliche Vorbereitung 105 7.5.3 Beurteilung der Durchführbarkeit 106 7.5.4 Nachteilige Auswirkungen der Sanierung 106 7.5.5 Sozialplan 106 7.5.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht gem. § 149 BauGB 107 7.6 Abgrenzung des Sanierungsgebiets 107

8 Maßnahmenkonzept 109 8.1 Neuordnung von Gewerbeflächen 109 8.2 Weitere Potenzialflächen 113 8.3 Entsiegelung, Entkernung und Baulückenschließungen 114 8.4 Maßnahmenübersicht 115 8.4.1 Sanierungsträger 115 8.4.2 Aktivierende Immobilienberatung – Quartiersarchitekt/in 115 8.4.3 Erwerb von Problemimmobilien 115 8.4.4 Modernisierung und Instandsetzung 115 8.4.5 Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm 116 8.4.6 Musterhaus 116

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8.4.7 Potenzialfläche der Fa. Brück 116 8.4.8 Potenzialfläche Schulstraße 117 8.4.9 Potenzialfläche Alte Jülicher Straße 67 117 8.4.10 Potenzialfläche Ottensgasse 118 8.4.11 Neuordnung Areal Nordschule 118 8.4.12 Gestaltung Platz- und Grünanlage St. Joachim 118 8.4.13 Qualifizierung des Gebietsauftakts 118 8.5 Einschränkungen 119 8.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht 119

9 Sozialplan 120 9.1 Inhalte und Ziele des Sozialplans 120 9.2 Sozialplanerische Maßnahmen und Rahmensetzungen 121 9.2.1 Zielsetzung 121 9.2.2 Zielgruppen 121 9.2.3 Nachteilige Auswirkungen/Grad der Betroffenheit 122 9.3 Umsetzung des Sozialplans 122 9.3.1 Milderung der negativen Auswirkungen für die von der Sanierung betroffene Einwohnerschaft (Mieter, Selbstnutzer) 123 9.3.2 Milderung der negativen Auswirkungen für die von der Sanierung betroffene Eigentümerschaft und Erörterung 124 9.3.3 Milderung der negativen Auswirkungen für die von der Sanierung betroffenen Gewerbebetreibenden, Vereine, Institutionen 124 9.3.4 Erörterungen mit besonders betroffenen Personengruppen 125 9.4 Maßnahmenprogramm zur Vermeidung und Milderung nachteiliger Auswirkungen auf die Betroffenen („Kostenerstattungskatalog“) 125 9.4.1 Erstattungsleistungen für Einwohner des Sanierungsgebiets 126 9.4.2 Erstattungsleistungen für Eigentümer*innen, Betriebe, Vereine, sonstige Institutionen und besonders betroffene Personengruppen 127 9.4.3 Härteausgleich gemäß § 181 BauGB 127 9.5 Fortschreibung des Sozialplans 128 9.6 Zusammenfassung der Sozialplanerfordernisse 128 9.7 Weiteres Vorgehen 128

10 Umsetzungsempfehlungen 129 10.1 Umsetzungsempfehlungen für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme 129 10.2 Organisationsstruktur 132 10.3 Entwurf für eine Sanierungssatzung 134

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Wir verwenden in dem nachfolgenden Text eine gendersensible Sprache. Sollten keine genderneutralen For- mulierungen verwendet werden können, nutzen wir das Gender-Sternchen*. Falls aus Versehen eine ge- schlechtsspezifische Formulierung in diesem Dokument verwendet sein sollte, bitten wir um Nachsicht. Selbst- verständlich sind für uns alle Geschlechter, männlich, weiblich und divers gleichzeitig, gleichgestellt und chan- cengleich angesprochen.

Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit den Auftraggebenden nichts anderes vereinbart ist. Alle Fotografien, Pläne und Skizzen, die nicht gesondert gekennzeichnet sind: © Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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1 Einleitung Unter den skizzierten Entwicklungen leidet nicht nur das Gesamtimage dieses baukulturell wertvollen Stadtteils in zentraler Lage, sondern darüber hin- 1.1 Planungsanlass ausgehend werden auch wichtige Privatinvestitio- Aufgrund einer langen Historie sozioökonomischer nen gehemmt. Werden die vorherrschenden Trends und städtebaulicher Defizite steht der Stadtteil szenarisch weitergedacht, ist davon auszugehen, Nord-Düren bereits seit den 1970er Jahren im Fokus dass die sozialen, strukturellen und im Ergebnis der Stadterneuerung. Ein zentrales stadtentwick- auch die wohnungsmarktrelevanten sowie bauli- lungs- und sozialpolitisches Ziel war und ist dabei chen Faktoren und Defizite die schon heute er- die Revitalisierung des Stadtteils Nord-Düren unter kennbaren Probleme im Quartier weiter verschär- Erhalt der bestehenden Gebäude- und Sozialstruk- fen werden. In Anbetracht des evident erkennbaren tur. In der Vergangenheit wurden bereits verschie- Ausmaßes der vielschichtigen städtebaulichen Prob- dene stadtentwicklungspolitische Fördermaßnah- lemlagen ist davon auszugehen, dass die Defizite men umgesetzt, um das einzige im baulichen Zu- mit dem einfachen städtebaulichen Instrumentari- sammenhang erhaltene Gründerzeitquartier der um nicht abzubauen sind bzw. keine positive um- Stadt Düren nachhaltig aufzuwerten und zu stabili- fassende Entwicklung eingeleitet werden kann. sieren. Einige der Projekte erzielten dabei zwar Vielmehr ist erkennbar, dass die Probleme in Nord- auch eine Aufwertung des Stadtbilds durch punktu- Düren zusammenhängend auf der Grundlage eines elle Wohnumfeldverbesserungen. Die dringend abgestimmten Gesamtkonzepts angegangen wer- notwendigen privaten Investitionen blieben jedoch den müssen. weitgehend aus; in der Konsequenz verschärfen Abbildung 1: Gründerzeitliche Bebauung an der sich die offensichtlichen baulichen Missstände zu- Alten Jülicher Straße nehmend an einer Vielzahl der bestehenden Ge- bäude.

Gegenwärtig finden sich v. a. in den gründerzeitli- chen Gebäudebeständen im Kerngebiet Nord- Dürens immobilienwirtschaftliche Problemlagen, die durch eine hohe Leerstandsquote von Ladenlo- kalen, eine marode Bausubstanz und durch ver- wahrlosten Wohnraum charakterisiert sind. In jün- gerer Vergangenheit ist verstärkend eine Bewirt- schaftungspraxis hinzugetreten, die unter minima- len Instandhaltungskosten und einer Ausnutzung von Notlagen der Mieterschaft auf maximale Ge- winne ausgerichtet ist. Diese Vermarktungsstrate- gien schlagen sich insbesondere im historischen Kernbereich von Nord-Düren in einer Manifestie- rung von sogenannten Problemimmobilien nieder. Aus soziodemographischer Sicht kann ein über- durchschnittlich hoher Anteil an nicht deutscher Bevölkerung und Empfängern von Bezügen nach Angesichts der skizzierten Schwächen und Proble- SGB II und XII festgestellt werden. Besonders alar- me hat der Rat der Stadt Düren am 12. Juli 2018 die mierend ist in diesem Zusammenhang der hohe Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen Anteil an Kindern und Jugendlichen, die in Bedarfs- (VU) gem. § 141 Baugesetzbuch (BauGB) für Nord- gemeinschaften mit SGB-II-Bezug aufwachsen und Düren beschlossen. Damit wird die Beurteilungs- somit unmittelbar von Armut betroffen respektive und Entscheidungsgrundlage geschaffen, ob die bedroht sind. städtebauliche Sanierungsmaßnahme das geeignete Instrument ist, den substanziellen und funktionalen Mängeln im Gebiet zu begegnen.

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1.2 Aufgabenstellung und Zielsetzung 1.3.1 Sanierungssatzung (1974 – 1999) Die Vorbereitenden Untersuchungen haben zur Um den Erhalt und die Revitalisierung Nord-Dürens Aufgabe, die vorhandenen sozialen, strukturellen zu fördern, wurde 1974 erstmals eine Sanierungs- und städtebaulichen Verhältnisse von Nord-Düren satzung beschlossen, die im Jahr 1999 aufgehoben und deren Zusammenhänge zu analysieren und wurde. bedarfsorientiert allgemeine Ziele und Zwecke einer Sanierung festzulegen sowie die Durchführbarkeit Als Hauptprobleme des Sanierungsgebiets wurden einer Sanierungsmaßnahme zu erörtern. Die Vorbe- in den 1970er Jahren die soziale und funktionale reitenden Untersuchungen erstrecken sich auch auf Barriere der Bahnlinie, die Lage und Ausdehnung die nachteiligen Auswirkungen, die sich für die von der Industrie und der funktionale Gesamtzusam- der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffe- menhang des Altbaugebiets Nord-Düren identifi- nen in ihren persönlichen Lebensumständen im ziert. Der 1973 durchgeführte Ideenwettbewerb sah wirtschaftlichen und sozialen Bereich voraussicht- vor, durch Intensivierung und Ausdehnung des lich ergeben werden. Stadtkernbereichs nach Norden die Barriere der Bahnlinie zu reduzieren. Die Schwerpunkte der Die Vorbereitenden Untersuchungen umfassen im Sanierungsmethoden waren die Aufwertung und Einzelnen: Anpassung des Altbauviertels bei Erhaltung der Bausubstanz und ein Programm zur Verbesserung  Formulierung und Eingrenzung der planeri- der sozialen Infrastruktur. Der Strukturplan der schen Rahmenbedingungen ARGE Nord-Düren sah daher zusätzlich zum Erhalt  Nachweis über städtebauliche Missstände im der Altbausubstanz die Entwicklung einer Grünzug- Gebiet und Fußwegverbindung vom Bahnhof über die  Bürgerbeteiligung Nordschule und die Joachimskirche in Richtung  Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger Blindenschule und Rheinisches Landeskrankenhaus öffentlicher Belange vor. Diese Achse sollte im Zuge der Altbausanierung  Städtebaulicher Rahmenplan sowie Handlungs- weiter ausgebaut werden. felder  Vorschlag zur zweckmäßigen Abgrenzung des Typische Problemstellungen waren Sanierungsgebiets  Begründung der Sanierungsmaßnahme und  die Verlagerung von Großbetrieben und die Beurteilung der Durchführbarkeit der Sanierung Neuplanung der freiwerdenden Flächen,  Formulierung der anzustrebenden Ziele der  die Entkernung der Blockinnenbereiche und die Sanierungsmaßnahme Verlagerung zahlreicher Kleingewerbe,  die Entkernung und Modernisierung der Wohnbebauung, 1.3 Bisherige Entwicklungsansätze  die Erschließung der Innenbereiche, Angesichts der seit Jahrzehnten anhaltenden nega-  die Umsiedlung von Bewohnern sowie tiven Entwicklungstrends in Nord-Düren und dem  die Errichtung und der Ausbau sozialer Infra- daraus folgenden schlechten Image des Stadtteils strukturen. wurden seit den 1970er Jahren bereits mehrere Projekte durchgeführt, die eine Aufwertung Nord- Nach einer Abwägung von günstigen Ansatzmög- Dürens zum Ziel hatten und haben: lichkeiten, Lage und Signalwirkung sowie Arbeits- umfang wurde eine Vertiefende Untersuchung für  Sanierungssatzung (1974 – 1999) den Block (XI) Südlich der Schulstraße, östlich der  Soziale Stadt Nord-Düren (2007 – 2015) Alten Jülicher Straße sowie für die Blöcke (III und IV)  Integriertes Handlungskonzept Problemimmo- entlang der Ottensgasse empfohlen. Darüber hinaus bilien Nord-Düren (seit 2018) wurden im Zuge der ersten Sanierungsmaßnahme das Haus der Stadt südöstlich des Bahnhofs Düren errichtet und einige verkehrliche Maßnahmen im Kernbereich von Nord-Düren durchgeführt. Zu letz-

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teren zählt insbesondere der Bau einer Mischver- 1.3.2 Integriertes Handlungskonzept Soziale Stadt kehrsfläche östlich der Neuen Jülicher Straße mit Nord-Düren (2007 – 2015) Bordsteinabsenkungen, dem Einsatz von Kopfstein- Der Stadtteil stand als „Stadtteilprojekt Soziale pflaster für eine optische Gliederung und der An- Stadt Nord-Düren“ von 2007 bis 2015 im Fokus der pflanzung von Bäumen, die die entsprechenden sozialen Stadtentwicklung. Dem Integrierten Hand- Straßenzüge des Quartiers auch heute noch prägt. lungskonzept der Sozialen Stadt ging als Grundlage ein „Einstiegskonzept“ voraus, das ab 2005 umge- Abbildung 2: Geplante Blocksanierung im Bereich setzt wurde. Nordschule Ausgangspunkt für den Stadterneuerungsprozess waren evidente sozioökonomische und städtebauli- che Defizite im Stadtteil. Im Jahr 2003 lag der Anteil der Sozialhilfeempfänger in Nord-Düren mit 16,8 % bspw. doppelt so hoch wie der Durchschnittswert der Gesamtstadt. Die Arbeitslosenquote im Stadtteil überstieg mit 9,3 % ebenfalls deutlich den städti- schen Gesamtwert von 5,8 %. Zudem lag der Anteil der Bürger im Stadtteil mit einem nicht deutschen Pass im Jahr 2005 bei gut einem Drittel und somit etwa 2,5-mal höher als im gesamtstädtischen Durchschnitt (13 %).

Das Einstiegskonzept (2005)

Quelle: Blocksanierung Düren-Nord (1975) Das Einstiegskonzept wurde seit 2005 umgesetzt und diente als Grundlage für die Ziele und Maß- Für Block (XI) wurde ein Gestaltungsplan erstellt. nahmen im Integrierten Handlungskonzept „Soziale Die Planphasen sollten den sukzessiven Bau und Stadt Nord-Düren“. Die Umsetzung des Einstiegs- Ausbau eines Fußwegs mit Grünachse vom Bahnhof konzepts erfolgte auf Basis eines Kooperationsver- zur Joachimskirche realisieren. Darüber hinaus soll- trags zwischen der Stadt Düren und der Evangeli- te das Schulgelände geöffnet und ein Fußweg in schen Gemeinde durch die verwaltungsinterne Ost-West-Richtung geschaffen werden. Der Spiel- Projektgruppe „Soziale Stadtentwicklung Düren“ platz Alte Jülicher Straße war im Kreuzungsbereich und durch das von der Stadt beauftragte und als der Nord-Süd- und der Ost-West-Durchwegung Quartiersmanagement eingeforderte „Büro für vorgesehen. Die Entkernung des Blocks würde den Gemeinwesenarbeit“ (GWA-Büro). hierfür nötigen Raum zur Verfügung stellen. Parallel zu den genannten Maßnahmen sollten Einzelmo- Als wesentliches Ziel verfolgte das Einstiegskonzept dernisierungen durchgeführt werden. Der Prozess den Anstoß von Stadterneuerungsprozessen. Dafür zur Sanierung des Blocks (XI) wurde schlussendlich wurden neue Kooperationsstrukturen mit allen jedoch gestoppt, da die angestrebte Blocköffnung Akteursgruppen im Stadtteil geschaffen, die zu- u.a. aus Gründen des Schulbetriebs nicht umgesetzt sammen die Stadtteilvertretung Nord-Düren bilde- werden konnte. ten. Aufgabe der Stadtteilvertretung war die Ent- wicklung, Mitentscheidung und Umsetzung des Integrierten Handlungskonzepts.

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Abbildung 3: Darstellung des Aufbaus der Stadtteil-  Zwei Personen aus Kindergärten vertretung in Nord-Düren  Zwei Personen aus Schulen  Zwölf Personen aus Wohnquartieren  Vier Personen der Gewerbetreibenden

Innerhalb der Stadtteilvertretung gibt es verschie- dene Arbeitsgruppen, die sich mit folgenden thema- tischen Schwerpunkten auseinander setzen:  Kinder und Jugendliche  Zusammenleben  Bauen und Wohnen  Beschäftigung und Qualifizierung  Öffentliche Ordnung und Verkehr  Bewohnergruppen

Seit ihrer Gründung stellt die Stadtteilvertretung die wichtigste Instanz für die Erneuerungsprozesse auf Stadtteilebene dar. Darüber hinaus ist die Stadtteil- vertretung ein wichtiges Auftrags- und Abstim- mungsorgan. Das Quartiersmanagement (GWA- Büro) unterstützt hierbei die Verfahren und basis- demokratischen Abläufe.

Mit ihren entwickelten Zielen, Lösungsstrategien Quelle: Integriertes Handlungskonzept Soziale Stadt Nord- sowie entsprechenden Projekten und Maßnahmen Düren (2007), S. 55 lieferte die Stadtteilvertretung eine wichtige, im Konsens des Stadtteils verankerte Grundlage für die Zur Erreichung der Ziele des Einstiegskonzepts for- Ziele, Handlungsfelder und Maßnahmen für das mulierte die Stadteilvertretung Ziele und Lösungs- „Integrierte Handlungskonzept Soziale Stadt Nord- strategien für den Anstoß des Stadterneuerungs- Düren“ und eine Gesamtstrategie im Bereich der prozesses und entwickelte für deren Umsetzung Problemimmobilien. nahezu 100 Ideen für Projekte und Maßnahmen.

Seit dem Jahr 2012 ist die Stadtteilvertretung ein Stadtteilvertretung Nord-Düren eingetragener Verein mit gegenwärtig mehr als 100 Die Stadtteilvertretung wurde im November 2006 Mitgliedern. Laut Vereinssatzung verfolgt der Ver- ins Leben gerufen. Sie sollte eine Lobby für den ein folgende Ziele: Stadtteil bilden, die den negativen Entwicklungen entgegenwirken kann. Ziel war es, ein unabhängi-  Aufbau nachhaltiger Kooperationsbeziehungen ges, demokratisches, parteipolitisch ungebundenes zwischen den im Stadtteil ansässigen deut- sowie nationen- und religionenübergreifendes schen Vereinen und Migrantenvereinen, Be- Gremium zu gründen, das alle Akteure im Stadtteil wohnergruppen, Institutionen und Gewerbe- umfassen kann. treibenden  Unterhaltung einer sozio-kulturellen Begeg- Auf Grundlage dieser Auflage setzt sich die Stadt- nungsstätte für Deutsche und Migranten (Haus vertretung zusammen aus: für Alle)  Kümmerer in Bezug auf kindergerechte Spiel-  Vier Personen aus deutschen Vereinen plätze und geeignete Treffpunkte für junge und  Vier Personen aus Migrantenvereinen ältere Menschen  Zwei Personen aus sozialen Einrichtungen  Durchführung von sozialen und kulturellen  Zwei Personen aus Institutionen Veranstaltungen, die das Gemeinwohl fördern

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(Stadtteilfeste, Kampagnen gegen Drogenmiss- Abbildung 5: Neugestalteter öffentlicher Raum, brauch und für ein sauberes Nord-Düren) Stadtteilmittelpunkt Ereğli-Platz  Lobby- und Öffentlichkeitsarbeit im Stadtteil

Des Weiteren organisiert der Verein verschiedene Veranstaltungen und veröffentlicht eine Stadtteil- zeitung.

Abbildung 4: Litfaßsäule der Stadtteilvertretung am Ereğli-Platz

Maßnahmen der Sozialen Stadt Nord-Düren

Zur Erreichung der Ziele und Umsetzung der Hand- lungsansätze des Förderprogramms Soziale Stadt in Nord-Düren wurden verschiedene Maßnahmen entwickelt und größtenteils umgesetzt. Unter ande- rem waren dies folgende Maßnahmen:

 Einrichtung eines Fassaden- und Hofprogramms  Beruhigung und Neuordnung des Verkehrs sowie Verbesserungen für den Fuß- und Rad- verkehr im Umfeld des Ereğli-Platzes  Neugestaltung von öffentlichen Räumen für Kinder und Jugendliche durch z. B. die Neuge- staltung des Nord Parks Handlungsansätze der Sozialen Stadt Nord-Düren  Allgemeine Verbesserung des Wohnumfelds in Projekte und Maßnahmen der Sozialen Stadt fokus- den Wohnquartieren sierten sich insbesondere auf die Weiterentwick-  Versuch der Verbesserung der sozialen Mi- lung und Umgestaltung der öffentlichen Räume, die schung im Stadtteil Aufwertung der historischen Bausubstanz (Fassa-  Verbesserung des Zusammenlebens durch z. B. denprogramm), sozialintegrative Maßnahmen, das „Haus für Alle“ Aktivierung der Bürger und den Aufbau des ge-  Förderung der Beschäftigung und Qualifizie- meinnützigen Hauses „Haus für Alle“ (inkl. vereins- rung durch die Förderung von lokaler Ökono- getragenem Betreiberkonzept). Im Rahmen des mie durch z. B. Ausbildungs- und Beschäfti- Förderprogramms konnten vier maßgebliche Hand- gungsförderungen lungsansätze formuliert werden:  Vernetzung von sozialer und kultureller Infra- struktur und die Verbesserung von Lebens-  Aufbau von nachhaltigen Kooperationsstruktu- chancen für Kinder und Jugendliche durch z. B. ren mit allen Akteursgruppen im Stadtteil Beratungsangebote  Verbesserung des Stadtteilimages in der Innen-  Aufwertung des Stadtteilimages und Verbesse- und Außenwahrnehmung rung des Zusammenhalts durch z. B. Stadtteil-  Anerkennung der Integrationskraft im Stadtteil feste und Förderung politischer, ethnischer und sozi- aler Integration  Mittel- und langfristige Aufwertung des Stadt- teils mittels baulicher Maßnahmen durch öf- fentliche und private Investitionen

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Abbildung 6: Haus für Alle am Nordpark se auf ihre formale und materielle Legalität sowie Wohnraumqualitäten und -quantitäten. Außerdem werden Immobilien geprüft, die als Standort von Drogenhandel oder anderen kriminellen Tätigkeiten genutzt werden. Bei Gefahr in Verzug ist die Task Force dazu berechtigt, Räumungen oder Teilräu- mungen durchzuführen.

Im Rahmen der Task Force Problemimmobilien konnten seit 2017 zahlreiche Informationen zum Gebäudebestand gesammelt werden, die für die Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen wertvolle Beurteilungsgrundlagen liefern. 1.3.3 Task Force Problemimmobilien 1.3.4 Integriertes Handlungskonzept Im Rahmen des „Stadtteilprojekt Soziale Stadt Problemimmobilien Nord-Düren (2018) Nord-Düren“ konnten viele Verbesserungen im Das Integrierte Handlungskonzept Problemimmobi- sozialen Bereich erreicht werden, wie z. B. die Akti- lien Nord-Düren wurde im Frühjahr 2018 von der vierung und Kooperation zwischen den lokalen Stadt Düren erarbeitet, u.a. um gezielt gegen bauli- Akteuren und der Bewohnerschaft. Auch die Wohn- chen Missstände in Nord-Düren vorgehen zu kön- umfeldverbesserung und die Stadtbildpflege sind nen. Die Handlungsfelder, die die Stadt Düren im sichtbare Errungenschaften der Stadtteilarbeit. Umgang mit den Problemimmobilien verfolgt, stre- ben neben der Beseitigung der städtebaulichen Im privaten Immobiliensektor konnten jedoch nicht Missstände einen umfassenden Ansatz an, um lang- die erwünschten Effekte erreicht werden. Dadurch fristige Veränderungen im Stadtteil bewirken zu drohen die bereits erreichten Erfolge ihre Wirkung können. zu verlieren. Ausbleibende Modernisierungen und unzulängliche Instandsetzungen führen zu einer Eigentümeraktivierung kontinuierlichen Verschlechterung des Immobilien- bestands. Vor allem im vom Altbaubestand gepräg- Die Aktivierung von Eigentümerinnen von Prob- ten Kerngebiet Nord-Dürens manifestiert sich eine lemimmobilien soll eine „Hilfe zur Selbsthilfe“ för- problematische Konzentration von stark instandset- dern und einen adäquaten Zustand der entspre- zungsbedürftigen Altbaubeständen, die sich zu- chenden Immobilien generieren. Dabei erhalten die nehmend negativ auf das Umfeld auswirken. In den Eigentümer Informationen über Fördermittel, eine sogenannten Problemimmobilien wohnen weitest- Vermittlung von Fördermitteln sowie eine erste gehend Transferleistungsbezieher, die zudem oft kostenlose Bauberatung. von sozialen Multiproblemlagen geprägt sind. Dar- über hinaus ist in einigen Gebäuden eine Tendenz Aktives Handeln der Stadt Düren auf dem Immobi- zur Ghettobildung bestimmter Migrantengruppen lienmarkt zu beobachten. Die Stadt Düren wird auf dem Immobilienmarkt aktiv auftreten, wenn eine Aktivierung der Eigen- Die vorab beschriebenen Verwahrlosungen einiger tümerinnen scheitert oder zu scheitern droht oder Immobilien, die Tendenz zur Ghettobildung in ein- Verkaufsbereitschaft besteht. Wie nach Erwerb der zelnen Gebäuden sowie die Gefahr einer negativen Problemimmobilie mit dieser verfahren wird, wird Ausstrahlung auf umliegende Stadtteile erforderten im Einzelfall geprüft. Möglichkeiten dabei sind z. B.: ein konzertiertes und zügiges Eingreifen der Stadt Düren. Daher wurde 2017 die Task Force „Problem-  Rückbau und Gestaltung einer Freifläche immobilien“ gegründet. Diese geht ordnungsbe-  Rückbau für Neubau hördlich gegen Miet- und Investitionsgebaren vor,  Rückbau auf Rohbauzustand und Veräußerung welches Mieter unzumutbaren Wohnverhältnissen aussetzt. Die Task Force überprüft Wohnverhältnis-

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 Zwischenerwerb von Immobilien mit dem Ziel  Fortschreibung des Integrierten Handlungskon- der Weiterveräußerung an sanierungsbereite zepts Interessenten  Evaluation  Ankauf einer Problemimmobilie und Sanierung als Musterhaus, ggfs. unter Einbeziehung von 1.3.5 Vorstudie zur Anwendung von Arbeitsmarktfördermitteln in Kooperation mit Instrumenten des besonderen Städtebaurechts gemeinnützigen Ausbildungs- und Beschäfti- gungsträgern Das im Jahr 2018 verfasste Gutachten „Vorstudie zur Anwendung von Instrumenten des besonderen Maßnahmen Städtebaurechts im Stadtteil Düren-Nord“ (2018) vom Institut für Bodenmanagement Dr.-Ing. Egbert Die Maßnahmen des Integrierten Handlungskon- Dransfeld dient einer vorgeschalteten Klärung der zepts Problemimmobilien Nord-Düren unterteilen notwendigen Detailtiefe von Vorbereitenden Unter- sich in „Vorbereitung der Gesamtmaßnahme“, suchungen für ein mögliches Sanierungsgebiet in „Ordnungsmaßnahmen“, „Baumaßnahmen“ sowie Nord-Düren. „Besondere städtebauliche Maßnahmen“.

Auf Basis einer Vor-Ort-Begehung und unter Rück- Vorbereitung der Gesamtmaßnahme: griff auf die Analyseergebnisse vorhandener Kon-  Einrichtung eines förmlichen Sanierungsgebiets zepte kommt die Vorstudie zu dem Ergebnis, dass nach Vorbereitenden Untersuchungen die Durchführung von Vorbereitenden Untersu-  Städtebaulicher Rahmenplan Nord-Düren chungen zur Prüfung einer Sanierungsnotwendig- Kernbereich keit innerhalb des Untersuchungsgebiets angemes-  Machbarkeitsstudie Nachfolgenutzungen sen erscheint. In diesem Zusammenhang wird ins- St. Joachim besondere dem historischen Kernbereich von Nord-  Wertgutachten und Rechtsberatung Düren ausdrücklich ein Sanierungsverdacht attes- tiert. Ordnungsmaßnahmen:  Erwerb von „Problemimmobilien“ Nach gutachterlicher Einschätzung sind Stand 2018  Umgestaltung der Platz- und Grünanlage zwar zu einigen Themenaspekten (z. B. Bau- und St. Joachim Sozialstruktur) bereits umfassende Beurteilungs-  Gestaltung Grünzug Nord-Düren/ehemalige grundlagen vorhanden; für eine rechtssichere Kreisbahntrasse Durchführung einer potenziellen Sanierungsmaß-  Ergänzende Maßnahmen auf öffentlichen Flä- nahme wird gutachterlich jedoch die Durchführung chen und Ideenwerkstätten Vorbereitender Untersuchungen nach § 141 BauGB empfohlen. Demnach fehlt es an grundlegenden Baumaßnahmen: Informationen zu verschiedenen Analyseaspekten  Förderung von Modernisierung und Instandset- wie Verkehrsinfrastruktur, Einzelhandelsstruktur zung und öffentlicher Raum. Zudem mangelt es bislang  Fassaden- und Hoferneuerungsprogramm an einer hinreichenden Durchführung und Doku-  Pilotprojekt „Musterhaus“ mentation der formalen Beteiligungsschritte gemäß §§ 137 und 139 BauGB. Weiterhin bedarf es einer Besondere städtebauliche Maßnahmen: Abwägung der öffentlichen und privaten Belange nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.  Sanierungsträger  Aktivierende Immobilienberatung – Quar- Im Ergebnis der Vorstudie wird deutlich, dass für die tiersarchitekt rechtssichere Durchführung einer städtebaulichen  Verfügungsfonds/Aktive Mitwirkung der Betei- Sanierungsmaßnahme in Nord-Düren einige zentra- ligten le Beurteilungsgrundlagen noch zu erarbeiten sind.  Quartiersmanagement  Öffentlichkeitsarbeit

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Abbildung 7: Übersicht bisheriger Entwicklungsansätze in Nord-Düren

Quelle: Eigene Darstellung

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1.4 Zwischenfazit Die Einsichten, die im Rahmen der Einsätze der Task Angesichts der genannten Schwächen und Proble- Force Problemimmobilien bisher gewonnen wurden me in Nord-Düren hat sich die Stadt Düren für die und die Vorstudie des Büros Dr. Dransfeld zeigen, Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen dass die Voraussetzungen für die förmliche Festset- (VU) gem. § 141 Baugesetzbuch (BauGB) entschie- zung eines Sanierungsgebiets sehr wahrscheinlich den. Mit den Vorbereitenden Untersuchungen wird gegeben sind. Nicht nur die bestehenden Missstän- eine Beurteilungs- und Entscheidungsgrundlage de sollen beseitigt, sondern auch die weitere Ver- geschaffen, ob mithilfe einer städtebaulichen Sanie- schlechterung der Bausubstanz und der Wohn- und rungsmaßnahme in Ergänzung zu dem seit 2018 Arbeitsbedingungen sollen verhindert werden. vorliegenden Integrierten Handlungskonzept „Prob- lemimmobilien Nord-Düren“ (Aufnahme in das Zentrale Aufgabe des vorliegenden Gutachtens ist Städtebauförderprogramm im Jahr 2018) eine es daher, die im Rahmen der Vorbereitenden Un- Handhabe zur Stabilisierung und Aufwertung des tersuchungen relevanten Untersuchungsaspekte zu Stadtteils Nord-Düren gefunden werden kann. bearbeiten, um auf dieser Basis ein förmliches Sa- nierungsgebiet festlegen zu können. In mehreren Jahrzehnten städtischen Engagements und städtebaulicher Förderung konnten große Er- folge im Bereich der sozialen Infrastruktur, der zivilgesellschaftlichen Aktivierung und der Gestal- tung öffentlicher Räume in Nord-Düren erzielt wer- den. Investitionen in den privaten Immobilienbe- stand sind jedoch größtenteils ausgeblieben, sodass sich durch die stark instandsetzungsbedürftigen Altbaubestände städtebauliche und funktionale Missstände manifestieren, die eine verstärkte Ge- gensteuerung notwendig machen. Auch die unvoll- ständige Umsetzung der ersten Sanierungssatzung für Nord-Düren im Zeitraum 1975 bis 1999 trägt zu den gegenwärtigen Umständen bei. So hätten bspw. vor allem die Konzepte zur Blocksanierung eine Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhält- nisse im Quartier bewirken können.

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2 Beschreibung des Abbildung 8: Lage Nord-Dürens im Stadtgebiet Untersuchungsgebiets

2.1 Gesamtstädtische Einordnung Die Stadt Düren ist Kreisstadt des Kreises Düren und liegt ca. 40 km westlich von Köln inmitten des Städ- tedreiecks Aachen – Düsseldorf – Köln/Bonn in der flachen Zülpich-Jülicher Börde. Im Süden und Wes- ten der Stadt schließt sich die Eifel mit ihren ausge- dehnten Wald- und Wasserflächen und sehr beweg- ter Topografie an. In unmittelbarer Nähe nordwest- lich und nordöstlich liegen die Braunkohletagebaue Inden und Hambach, die das Landschaftsbild nach- haltig verändert haben.

Historisch war Düren Marktstadt, Papierstadt und Verwaltungszentrum. Die Innenstadt entstand nach der umfassenden Zerstörung im Zweiten Weltkrieg an alter Stelle neu. Die Ruraue bildet das grüne Rückgrat der Stadt Düren. Ausgehend davon erstre- cken sich grüne Finger bzw. Querachsen in den Stadtkörper hinein. Gleichzeitig liegen entlang der Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen, in Anleh- Rur historisch bedingt sehr große Gewerbebetriebe, nung an Thomas König (2007) die teilweise bereits über hundert Jahre an ihren Standorten bestehen. Darüber hinaus wird die Stadt 2.2 Geltungsbereich der Vorbereitenden durch verschiedene Bahntrassen gegliedert: in Ost- Untersuchungen West-Richtung die Verbindung zwischen Aachen Der rund 67 ha große Geltungsbereich der Vorbe- und Köln, in Nord-Süd-Richtung nach Jülich und reitenden Untersuchungen umfasst den histori- Zülpich und nach Südwesten nach Heimbach im schen Kernbereich von Nord-Düren sowie die nörd- Nationalpark Eifel und zur Rurtalsperre (Rursee). lich anschließenden Wohngebiete zwischen Lau- scherstraße und Laute-Dei-Straße bis zur Grenze Der Stadtteil Nord-Düren profitiert mittelbar von des benachbarten Stadtteils Birkesdorf. Mit Aus- dem Freiraumband entlang der Rur, das ca. 1 km nahme des weitläufigen Geländes der Rheinischen entfernt liegt und zu Fuß gut erreichbar ist. Die ost- Landeskliniken und den gewerblich bzw. industriell westliche Bahntrasse und der Hauptbahnhof liegen genutzten Bereichen zwischen Rur und Veldener direkt am südlichen Kernbereich ebenfalls in fußläu- Straße deckt das Untersuchungsgebiet somit den figer Entfernung. Nord-Düren besitzt also eine her- gesamten Stadtteil Nord-Düren ab. vorragende Anbindung an den Regionalverkehr. Die Bahnlinie hat für den Stadtteil gleichzeitig aber auch Die östliche Begrenzung des Geltungsbereichs ver- eine trennende Wirkung als baulich-räumliche Zäsur läuft entlang der sog. Eisenbahnsiedlung sowie zum Stadtzentrum Dürens, das sich südlich der entlang der weitläufigen Flächen der Rheinischen Bahntrasse anschließt. Landesklinik Düren. In südlicher Richtung grenzt der Untersuchungsraum unmittelbar an das Bahnhofsa- real und wird hier von dem Verlauf der Fritz-Erler- Straße und der Eisenbahnstraße begrenzt. Die östli- che Grenze des Untersuchungsgebiets verläuft ent- lang der Veldener Straße.

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Abbildung 9: Geltungsbereich für die Vorbereiten- Abbildung 10: Preußische Uraufnahme 1836 bis den Untersuchungen 1850

Darstellung: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

2.3 Historische Entwicklung und architektonische Besonderheiten Quelle: TIM Online 2.0 Die bauliche Substanz Nord-Dürens besitzt aufgrund der Entstehung des Stadtteils als klassischer Indus- Anfänglich entwickelte sich der Stadtteil weitge- triestandort des 19. Jahrhunderts einen großen hend ungeplant entlang der vorhandenen Straßen bauhistorischen Wert. Bis zur Schließung und Verla- und Wege im Dreieck der Alten Jülicher Straße, der gerung vieler Betriebe in den 1950er Jahren beher- Neuen Jülicher Straße, der Karlstraße sowie der bergte Nord-Düren zahlreiche Fabriken. Dazu zähl- Johanniterstraße. Die Malteserstraße, die Kirchstra- ten Unternehmen der traditionell in Düren ansässi- ße, die Josefstraße und die Joachimstraße wurden gen Papierindustrie, aber auch Metall-, Teppich-, auf der Grundlage einer städtischen Planung entwi- Glas- und Zuckerfabriken, die das Bild des Stadtteils ckelt, weshalb die Straßenzüge in diesem Bereich nachhaltig beeinflusst haben. homogener wirken und stärker auf das städtebauli- che Gesamtbild des Straßenraums ausgerichtet Mit dem Bau der Eisenbahnstrecke Köln – Düren – sind. Aachen im Jahr 1841 wurde die heutige Josef- Schregel-Straße als wichtige Verbindungsstraße In der Regel wurden die Häuser der Wohngebiete zwischen dem Bahnhof und den nördlichen und im Stadtteil Nord-Düren von Handwerkern und südlichen Stadtteilen errichtet. Somit wurde der Kaufleuten errichtet, welche die Gebäude auch Stadtbezirk Nord-Düren ein wichtiger Verkehrskno- selbst bewohnten, im Erdgeschoss Ladengeschäfte tenpunkt. bzw. Werkstätten betrieben und die zusätzlichen Wohnungen an Industriearbeiter und Handwerker vermieteten. Gegen Anfang des 20. Jahrhunderts wurden zunehmend auch reine Mietobjekte errich- tet. Mit dem Bau einer Schule, Pfarrkirche und wei- terer wichtiger städtischer Einrichtungen war der Entstehungsprozess des Stadtteils abgeschlossen.

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Die Bebauung entstand vorwiegend zwischen den und die Fatih-Moschee der Ditib. Auf dem Areal Jahren 1865 und 1915 und zeigt entsprechend der haben sich darüber hinaus weitere gewerbliche Gründerzeit Stilmerkmale des Spätklassizismus und Nachnutzungen angesiedelt. der Neorenaissance bis zum Historismus und Ju- gendstil. Während des 2. Weltkriegs wurde der Stadtteil Nord-Düren als einziger in Düren von großen Zer- Abbildung 11: Preußische Neuaufnahme 1891 bis störungen verschont und hat nach Kriegsende die 1912 Wohnraumversorgung der Stadt übernommen. Aufgrund der ausbleibenden Instandsetzung bzw. Modernisierung der erhaltenen Häuser verfiel die Bausubstanz jedoch zunehmend. Dies führte dazu, dass die Stadt Düren 1971 erste Vorbereitende Untersuchungen in Auftrag gab, um städtebauliche und funktionale Missstände nachzuweisen. Es er- folgte eine Flächensanierung im ausgewiesenen Sanierungsgebiet unmittelbar nördlich des Bahn- hofs. Auf den freigewordenen Flächen ist das En- semble von „Haus der Stadt“ und Kinocenter ent- standen sowie der Busbahnhof und ein großer Parkplatz. Die Flächensanierung hat allerdings auch zu einer Zäsur im Stadtgebiet zwischen dem südli- chen Nord-Düren und dem Bahnhof sowie der In- nenstadt Dürens geführt bzw. funktional vergrö- ßert.

Der südliche Kernbereich des Stadtteils Nord-Düren ist heute noch ein weitgehend authentisch erhalte- nes sozialgeschichtliches Zeugnis für die Wohn- und Lebensverhältnisse der Industriearbeiter und des Kleinbürgertums in der Epoche der Jahrhundert- Quelle: TIM Online 2.0 wende vom 19. zum 20. Jahrhundert. Dieses histori- sche Erbe mit seinen einzigartigen Qualitäten gilt es Eine der größten und zugleich ältesten Fabrikareale zu bewahren und behutsam zu modernisieren. in Düren, das Reflex Werk, steht am Übergang von Nord-Düren nach Birkesdorf. Die alten Backsteinge- 2.4 Gliederung des Untersuchungsgebiets bäude der Papierfabrik und der hohe Schornstein Im Zuge mehrerer Vor-Ort-Begehungen wurde das prägen auch heute noch den nördlichen Abschnitt Untersuchungsgebiet zu Beginn der Vorbereitenden der Veldener Straße. Ein weiteres bedeutendes Untersuchungen hinsichtlich kritischer Teilbereiche Unternehmen im Bereich der Papierherstellung ist mit erhöhtem Handlungsbedarf analysiert. Die he- heute die Voith Paper GmbH & Co. KG. Am Standort terogene Gesamtstruktur sowie die vorherrschen- Düren ist Voith seit 1885 auf dem Betriebsgelände den Nutzungen innerhalb des Untersuchungsge- an der Veldener Straße angesiedelt. biets lassen zu diesem Zweck eine Gliederung in zwei Teilbereiche zu. Im Gegensatz zu den nördli- Das größte Werk der Metallindustrie im Kreis Düren chen Straßenzügen des Untersuchungsgebiets mit waren die Dürener Metallwerke AG. Die Schließung einer dominierenden Wohnfunktion ist der Kernbe- der Metallwerke erfolgte im Jahre 1976. In den reich Nord-Dürens um das historische Zentrum des teilweise noch erhaltenen ehemaligen Werksge- Stadtteils durch einen hohen Anteil gründerzeitli- bäuden im südlichen Abschnitt der Veldener Straße cher Bausubstanz, eine dichte Blockrandbebauung befinden sich unter anderem eine überregional sowie durch einen stellenweise ausgeprägten städ- bekannte Kultureinrichtung (Endart-Kulturfabrik) tischen Nutzungsmix charakterisiert. Aus diesem

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Grund erfolgt eine Zweiteilung des Untersuchungs- Entlang der Alten Jülicher Straße und des Bretzeln- gebiets in den südlichen Kernbereich und die nörd- wegs besteht eine weitgehend geschlossene, stel- lich anschließenden Wohngebiete. lenweise gründerzeitliche Mehrfamilienhausbebau- ung mit zum Teil tiefen historischen Grund- Die Grenze zwischen den beiden Teilräumen ver- stücksparzellen und hohem Freiflächenanteil. Die läuft entlang der Straße Am Nordpark, knickt an der überwiegend vorherrschende Wohnbebauung wird Einmündung in die Neue Jülicher Straße Richtung dabei insbesondere entlang der Alten Jülicher Stra- Norden ab und verläuft anschließend entlang der ße durch gewerblich genutzte Gebäude und Hallen nördlichen Grundstücksgrenzen des aktuell im Bau ergänzt. Demgegenüber besitzen die Bereiche um befindlichen Senioren-Parks Carpe Diem und des die Laute-Dei- und Lauscherstraße in weiten Teilen benachbarten Speditionsbetriebs an der Alten Jüli- den Charakter ruhiger Wohnlagen. Neben vereinzel- cher Straße Nr. 67. ten gewerblichen Betrieben und kulturellen/öffent- lichen Einrichtung wie der Grundschule St. Joachim Abbildung 12: Teilräume des Untersuchungsgebiets sind diese Straßenzüge durch eine offene, aufgelo- ckerte Bebauung mit Einfamilienhäusern geprägt, die stellenweise durch Mehrfamilienhäuser ergänzt werden.

Abbildung 13: Bebauung entlang des Bretzelnwegs

Kartengrundlage: Amtliches Liegenschaftskataster Kreis Düren

Nördliche Wohngebiete

Im nördlichen Abschnitt des Untersuchungsgebiets dominiert im Vergleich zur ausgeprägten urbanen Im Kontrast zu den übrigen Straßenzügen des Teil- Nutzungsmischung im Kernbereich von Nord-Düren bereichs weisen die Nutzungen entlang der Neuen die Wohnfunktion, wenngleich auch vereinzelte Jülicher Straße eine äußerst heterogene Struktur Gewerbebetriebe sowie städtische und kulturelle auf. So liegt bspw. der Nordpark an der Straße, der Einrichtungen (z. B. Städtische Realschule) in die- im Zuge des „Stadtteilprojekts Soziale Stadt Nord- sem Abschnitt liegen. Die Bebauungsstrukturen Düren“ von 2007 bis 2015 umfassend aufgewertet innerhalb der nördlichen Wohngebiete weisen bei wurde und die zentrale Naherholungsfläche des einer durchschnittlichen Zwei- bis Viergeschossig- Stadtteils darstellt. Unmittelbar nördlich des Parks keit unterschiedliche Dichten auf. schließt sich ein Großwohnkomplex aus den 1970er Jahren an, der aufgrund seiner Höhenentwicklung

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eine weithin sichtbare städtebauliche Dominante bauten. Charakteristisches Gestaltungsmerkmal der bildet. Selbiges gilt für das Bürohochhaus der RWE Bebauung im Bereich von Straßenkreuzungen und Rhein-Ruhr Netzservice auf der gegenüberliegenden Straßeneinmündungen ist das Abschrägen der Straßenseite, das in Kombination mit dem nördlich Hausecken in der Breite einer Fensterachse. Das anschließenden Schulhof und dem zurückversetzten Blockinnere ist durch zahlreiche, bis heute oft ge- Gebäudekomplex der städtischen Realschule ein werblich genutzte Bauten hoch verdichtet mit äu- diffuses Straßenbild erzeugt. ßerst geringen Anteilen an privaten Freiflächen.

Abbildung 14: Realschule am Bretzelnweg Abbildung 15: Blick in die Josefstraße

Im äußersten Norden des Untersuchungsgebiets erstrecken sich im Bereich der ehemaligen Kreis- bahntrasse an der Grenze zum benachbarten Stadt- teil Birkesdorf ausgedehnte Grün- und Freiflächen. Das stellenweise dicht bewachsene Gelände unter- scheidet sich in struktureller Hinsicht deutlich von In der Nachkriegszeit wurden kriegsbedingt zerstör- den übrigen Abschnitten des Teilbereichs: Neben te Gebäude stellenweise ersetzt oder zum Teil weit- einer Skateranlage befindet sich hier weitgehend reichende Umbaumaßnahmen am historischen ungeordnetes Gelände mit geringer Aufenthalts- Gebäudebestand vorgenommen, sodass sich an den qualität und niedrigem Freizeitwert. Der Hand- heutigen Gebäudestrukturen und Fassaden der lungsbedarf in diesem Bereich wurde auch im Rah- Einfluss unterschiedlicher Jahrzehnte ablesen lässt. men des Integrierten städtebaulichen Entwick- Das grundsätzlich einheitliche Stadtbild wird dar- lungskonzepts für Düren-Birkesdorf aufgegriffen. über hinaus durch vorhandene Baulücken sowie Mithilfe von Städtebaufördermitteln soll das Gelän- unterschiedliche Bauhöhen insbesondere entlang de zukünftig zu einem naturnahen, extensiv nutzba- der Alten Jülicher Straße, Johanniterstraße, Neue ren Grünzug entwickelt werden, der auch die bei- Jülicher Straße und Karlstraße stellenweise gestört. den Stadtteile Birkesdorf und Nord-Düren stärker Eine weitere baustrukturelle Besonderheit der miteinander verbindet. Grundstücke im Kernbereich bildet der hohe Ver- siegelungsgrad der rückwärtigen Innenhofbereiche, Kernbereich die zum Teil noch heute gewerblich genutzt wer- Der Kernbereich umfasst das historische Zentrum den. Ein Großteil der Parzellen ist im rückwärtigen Nord-Dürens im Süden des Untersuchungsgebiets. Grundstücksbereich entweder überbaut oder durch Das Zentrum von Nord-Düren ist geprägt durch eine befestige Flächen vollständig versiegelt. kleinteilige Blockbaubebauung mit zwei- bis drei- einhalbgeschossigen Gebäuden. Dabei handelt es Das Erscheinungsbild des Quartiers weist insgesamt sich im Wesentlichen um Bauten mit drei Fenster- einen ausgeprägten städtischen Funktionsmix aus achsen („Drei-Fenster-Häuser“) mit seitlichem Wohngebäuden, Arbeitsstätten, sozialen sowie Hauseingang und den typischen rückwärtigen An- kulturellen Einrichtungen auf. In nutzungsstruktu-

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reller Hinsicht bilden insbesondere die Straßenzüge Abbildung 17: Gewerbehallen an der Veldener Stra- Josef-Schregel-Straße, Neue Jülicher Straße sowie ße der südliche Abschnitt der Alten Jülicher Straße ein gemischtes urbanes Quartier. Hier ist der Ge- schäftsbesatz mit Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs in der Erdgeschosszone am höchs- ten, und auch in den oberen Geschossen sind neben Wohnnutzungen zum Teil gewerbliche Nutzungen wie bspw. Praxen oder sonstige Dienstleistungsan- gebote ansässig. Die Randlagen dieser zentralen Straßenzüge wie bspw. die Malteserstraße, die Josefstraße oder die Kirchstraße sind hingegen mit zunehmender Entfernung durch reine Wohngebäu- Die verdichtete Bebauung im südlichen Kerngebiet de geprägt. Nord-Dürens wird kontrastiert durch das weitläufi- ge landschaftsparkähnliche Gelände des Land- Abbildung 16: Blick in die Alte Jülicher Straße schaftsverbands, das östlich an das Untersuchungs- gebiet anschließt und in das die einzelnen Klinik- bzw. Schulbauten eingebettet sind. Damit unter- scheidet sich der Bereich der LVR-Klinik maßgeblich von den Teilbereichen des Untersuchungsgebiets. Er bildet sozusagen das grüne Rückgrat im Osten. Erschlossen wird die Einrichtung über die Mecker- straße.

Obwohl der Kernbereich grundsätzlich einen attrak- tiven, gemischt genutzten städtischen Raum dar- stellt, ist im historischen Zentrum von Nord Düren ein negativer Entwicklungstrend klar erkennbar: Der historischen Bedeutung von Nord-Düren als Besonders deutlich spiegelt sich diese Entwicklung Industrie- bzw. Produktionsstandort entsprechend im Stadtbild wider. Zahlreiche Gebäude, leider auch ist das Stadtbild des Kernbereichs stark durch ge- charakteristische und stadtbildprägende gründer- wachsene Gemengelagen von Wohnnutzungen und zeitliche Bebauung, wirken stark vernachlässigt und (großflächigen) Gewerbestandorten charakterisiert. lassen darauf schließen, dass notwendige Investiti- Zusammenhängende Gewerbeflächen mit großen onen in Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnah- Hallenkomplexen liegen dabei zum einen in den men von vielen Eigentümern nicht geleistet werden. Randlagen des Kernbereichs wie entlang der Velde- Für diese negative Entwicklung sind auch ein hoher ner Straße im Südwesten (u. a. Fa. Brück und Voith), Anteil an leerstehenden Geschäften und ein zum entlang der Schulstraße im Osten oder nördlich der Teil niedrigpreisiges Warenangebot symptomatisch. Karlstraße. Zum anderen werden auch die rückwär- Erschwerend kommen Müllablagerungen oder tigen Grundstücksbereiche in zentraler Lage mitun- sonstige Verschmutzungen im öffentlichen Raum ter durch größere Gewerbebetriebe genutzt. So hinzu, sodass die Wohn- und Aufenthaltsqualität im belegt bspw. die Fa. Brück einen Großteil der rück- Quartier aktuell massiv eingeschränkt ist. wärtigen Grundstücksbereiche östlich der Neuen Jülicher Straße, und auch der Blockinnenbereich des „Dreiecks“ Karlstraße/Alte Jülicher Straße/Neue Jülicher Straße ist zum Großteil gewerblich genutzt.

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2.5 Zwischenfazit Im Rahmen einer vorgeschalteten Grobanalyse wurde das Untersuchungsgebiet im Hinblick auf besonders kritische Bereiche mit erhöhtem Hand- lungsbedarf untersucht. Insgesamt betrachtet deu- ten die gepflegten Straßenräume sowie die augen- scheinlich weitgehend intakte (Wohn)Bebauung (überwiegend ab den 1950er-Jahren entstanden) klar darauf hin, dass der nördliche Teilbereich des Untersuchungsgebiets im Ergebnis eine weitgehend intakte Wohnlage ohne akuten Handlungsbedarf darstellt.

Ungeachtet der grundsätzlichen Attraktivität des Kernbereichs von Nord-Düren mit einem hohen Anteil historischer Bausubstanz ist in diesem Teilbe- reich des Untersuchungsgebiet dringender Hand- lungsbedarf erkennbar: Besonders deutlich spiegelt sich dies in den zum Teil schwerwiegenden bauli- chen Mängeln wider: Zahlreiche Gebäude, leider auch charakteristische und stadtbildprägende grün- derzeitliche Bebauung, wirken stark vernachlässigt und lassen auf deutlichen Investitionsstau schlie- ßen. Die erkennbare negative Entwicklung ist auch durch einen hohen Anteil leerstehender Ladenloka- le, ein zum Teil niedrigpreises Warenangebot sowie durch Müllablagerungen im öffentlichen Raum belegt. Im Ergebnis sind die Attraktivität des Kern- bereichs als Wohnstandort, die Erlebbarkeit der Einzelhandelslage sowie die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum insgesamt beeinträchtigt. Ange- sichts des klar erkennbaren Handlungsbedarfs im Kernbereich wird dieser Abschnitt des Untersu- chungsgebiets im Zuge der (städtebaulichen) Analy- se von Nord-Düren besonders in den Fokus gestellt.

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3 Planerische und sozioökonomische Straße und der Malteserstraße. Südlich der Johanni- Rahmenbedingungen terstraße liegt zudem eine gewerbliche Baufläche. Der dritte Bereich befindet sich östlich der Alten Jülicher Straße und südlich der LVR-Kliniken. Die Die Vorbereitenden Untersuchungen für Nord- Planung sieht dort hauptsächlich Wohnbauflächen Düren bauen auf einer Reihe bestehender Gutach- vor. Die Kirche St. Joachim sowie das Gebiet der ten, Konzepte und Studien auf, die zum Zeitpunkt ehemaligen Nordschule ergänzen den Bereich als der Erarbeitung bereits vorliegen. Die verschiede- Flächen für Gemeinbedarf. nen Konzepte und Planungen wurden gesichtet und auf ihre Relevanz für die Bearbeitung der Vorberei- Abbildung 18: Rechtskräftiger Flächennutzungsplan tenden Untersuchungen geprüft. Die Zielvorgaben der Stadt Düren (Ausschnitt) der untersuchungsrelevanten sektoralen Konzepte fließen dabei in die Analyse der städtebaulichen Missstände im Untersuchungsgebiet ein (s. Kapitel 5).

Darüber hinaus ist das Untersuchungsgebiet in einen normativen Rahmen eingebunden, den es bei den Vorbereitenden Untersuchungen zu berück- sichtigen gilt. Entsprechend werden im Folgenden zunächst die planerischen Aussagen der vorberei- tenden und verbindlichen Bauleitplanung sowie die Vorgaben sonstiger städtebaulicher Satzungen zu- sammenfassend dargestellt.

3.1 Planungsvorgaben

3.1.1 Flächennutzungsplanung Der rechtskräftige Flächennutzungsplan (FNP) ist Quelle: Stadt Düren 1999 in Kraft getreten und aktuell bis September 2018 mit Änderungen und Anpassungen ergänzt Der Anteil an Wohnbauflächen und gemischten worden. Die Stadt Düren hat 2017 eine Neuaufstel- Bauflächen ist im gesamten Untersuchungsgebiet lung des Flächennutzungsplans beschlossen. Der nahezu ausgeglichen. Ergänzt werden die Bauflä- neue Flächennutzungsplan liegt derzeit als Vorent- chen durch die Parkanlage „Nordpark“ zwischen wurf zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Veldener Straße und die Neue Jülicher Straße sowie sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentli- durch die Grünfläche entlang der ehemaligen Kreis- cher Belange vor. bahntrasse an der nördlichen Gebietsgrenze.

Das Untersuchungsgebiet lässt sich grob in drei Durchzogen wird das gesamte Untersuchungsgebiet Bereiche einteilen: Im Norden befindet sich eine hauptsächlich durch die Alte und Neue Jülicher großflächige Wohnbaufläche, an die Flächen für Straße, die in Nord-Süd-Richtung verlaufen. Die Gemeinbedarf (Grundschule St. Joachim und Städti- Neue Jülicher Straße und die das Gebiet westlich sche Realschule am Bretzelnweg) angrenzen. Einen begrenzende Veldener Straße sind nach rechtskräf- Übergang zum westlich an das Untersuchungsgebiet tigem FNP als örtliche Hauptverkehrsstraßen darge- angrenzenden Gewerbegebiet bildet eine schmale stellt. Im Vorentwurf des neuen FNPs betrifft dies gemischte Baufläche östlich der Veldener Straße. nur die Veldener Straße.

Im südwestlichen Bereich erstreckt sich eine ge- mischte Baufläche entlang der Alten und Neuen Jülicher Straße sowie entlang der Josef-Schregel-

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3.1.2 Bebauungspläne Abbildung 20: Bebauungsplan Nr. 1/304 (Aus- schnitt) Anhand der folgenden Übersicht der drei rechts- kräftigen Bebauungspläne ist zu erkennen, dass nur für einen geringen Teil des Untersuchungsgebiets eine verbindliche Bauleitplanung besteht. Diese Pläne beziehen sich vor allem auf den historischen Kernbereich im südlichen Teil des Untersuchungs- gebiets.

Abbildung 19: Rechtskräftige Bebauungspläne im Kernbereich von Nord-Düren

Quelle: Stadt Düren

Die erste Änderung des Bebauungsplans aus dem Jahr 2004 bezieht sich auf den südlichen Teil des Plangebiets und legt für die Bebauung an der Ecke Josef-Schregel-Straße/Eisenbahnstraße eine fünfge- schossige Bebauung mit Flachdach fest. Die 2007 in Kraft getretene zweite Änderung des Bebauungs- plans verbietet Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen, Wettbüros sowie Vorführ- und Ge- schäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen und Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sind. Diese waren laut Bebauungsplan von 1995 als Ausnahme gestattet.

Innerhalb des Plangebiets ist der nordöstliche Teil als Altlastenverdachtsfläche gekennzeichnet; diese Quelle: Stadt Düren, Darstellung Stadt- und Regionalpla- ist nach erster Änderung wesentlich verkleinert und nung Dr. Jansen GmbH betrifft nur noch eine Grünfläche nahe dem Wen- dehammer. Bebauungsplan Nr. 1/304 Der im Jahr 1995 in Kraft getretene Bebauungsplan Bebauungsplan Nr. 1/357 Nr. 1/304 – Bereich nördlich der Eisenbahnstraße Der seit 2007 rechtskräftige einfache Bebauungs- und östlich der Josef-Schregel-Straße – erstreckt plan Nr. 1/357 – Kernbereich Düren Nord – umfasst sich zwischen Eisenbahnstraße und Josef-Schregel- den Bereich zwischen Neue Jülicher Straße und Alte Straße und schuf die planungsrechtlichen Grundla- Jülicher Straße bis zur Bebauung entlang der Karl- gen zur Errichtung des bestehenden Verwaltungs- straße sowie die Bereiche westlich von Josef-Schre- gebäudes des Wasserverbandes Eifel-Rur. Das Plan- gel-Straße und Neue Jülicher Straße, teilweise ent- gebiet ist im östlichen Bereich als Mischgebiet mit lang der Johanniterstraße und südlich der Malteser- einer dreigeschossigen Bebauung im nördlichen straße. Das gesamte Plangebiet ist dabei, abgese- Bereich und einer vier- bzw. fünfgeschossigen Be- hen von den Verkehrsflächen, als Mischgebiet fest- bauung im südlichen Bereich festgesetzt. Die zur gesetzt. Der Bebauungsplan beschränkt sich auf Bebauung vorgesehenen Flächen zur Josef- Vorgaben zur Art der baulichen Nutzung sowie zu Schregel-Straße hin sind als Kerngebiet mit ge- den öffentlichen Straßenverkehrsflächen. schlossener viergeschossiger Bebauung vorgesehen. Die beiden Bauflächen werden durch einen Weg mit Geh- und Fahrrecht getrennt, der zum runden Wendehammer der Josefstraße führt.

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Abbildung 21: Bebauungsplan Nr. 1/357 (Aus- Abbildung 22: Bebauungsplan Nr. 1/191 A, 3. Ände- schnitt) rung (Ausschnitt)

Quelle: Stadt Düren Quelle: Stadt Düren Textlich festgesetzt ist der Ausschluss von Vergnü- gungsstätten in Form von Spielhallen, Wettbüros 3.1.3 Denkmalschutz sowie Vorführ- und Geschäftsräumen, deren Zweck Mit insgesamt sieben Baudenkmälern ist der Anteil auf Darstellungen und Handlungen mit sexuellem der denkmalrechtlich geschützten Objekte ange- Charakter ausgerichtet sind. Im Plangebiet verteilt sichts des hohen Anteils gründerzeitlicher Bebau- sind verschiedene Flächen mit Altlastenverdacht ung im Kernbereich von Nord-Düren noch verhält- gekennzeichnet. Diese beziehen sich vorwiegend nismäßig gering. Der Vorgang der Erfassung und auf großflächige gewerblich genutzte Bereiche. Unterschutzstellung ist noch nicht abgeschlossen, es soll zukünftig eine wesentlich größere Anzahl von Bebauungsplan Nr. 1/191 A, 3. Änderung Gebäuden unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Bebauungsplan Nr. 1/191 A wurde anlässlich Die bereits denkmalgeschützten Objekte sind dabei der Sanierung „Block XI“ (vgl. Kapitel 1.3.1) als relativ weit über das Gebiet verstreut und umfassen Maßnahme der ersten Sanierungssatzung 1974 – neben der Kirche St. Joachim sowie einer histori- 1999 aufgestellt. Die 3. Änderung des Bebauungs- schen Gewerbehalle an der Veldener Straße Nr. 54 plans Nr. 1/191 A – Alte Jülicher Straße, Schulstra- insbesondere historische Wohn- und Geschäftshäu- ße, Josefstraße – ist 2016 in Kraft getreten. Das ser im Kernbereich. Plangebiet liegt südlich der Schulstraße und umfasst das Grundstück der ehemaligen Schule sowie zwei Tabelle 1: Baudenkmäler im Untersuchungsgebiet westlich angrenzende kleinere Grundstücke. Das

westlich angrenzende kleinere Grundstücke. Das gesamte Plangebiet ist als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, der Großteil davon aber auch als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Schule/Kindertagesstätte. Auf der Gemeinbedarfs- fläche sind ausnahmsweise Nutzungsarten wie Wohnnutzung, nicht störende Gewerbebetriebe etc. zugelassen, sofern die Zweckbestimmung der

etc. zugelassen, sofern die Zweckbestimmung der Veldener Straße 54 Gewerbehalle Gemeinbedarfsfläche gewahrt bleibt. Quelle: Stadt Düren

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Das LVR-Amt für Denkmalpflege im Rheinland emp- siedlung Düren“, den Heerweg, die Eisenbahnstra- fiehlt in seiner Stellungnahme im Rahmen der Betei- ße, die Neue Jülicher Straße und die Johanniterstra- ligung der Träger öffentlicher Belange zu dieser VU ße unter Schutz zu stellen. eine Bestandsanalyse, um die Einzelbauten im Hin- blick auf ihre Bedeutung für den Denkmalbereich zu Abbildung 23: Denkmalbereich Düren-Nord (Ent- bewerten. Dies würde die Umsetzung der Denkmal- wurf) bereichssatzung für Nord-Düren unterstützen.

Die Erfassung des denkmalwerten Bestands ist aus Sicht des Amtes noch nicht abgeschlossen, weitere Objekte werden voraussichtlich nach § 3 DSchG NRW in die Denkmalliste eingetragen. Dies bedeu- tet Steuerabschreibungs- und Förderungsmöglich- keiten für die Eigentümer*innen.

Entwurf Denkmalbereichssatzung (2013) Das Gutachten „Denkmalbereich Düren-Nord“ des Landschaftsverbands Rheinland vom 13.02.2013 beschreibt den Stadtteil Nord-Düren als schützens- wertes Zeugnis der Geschichte.

Für den Erhalt sprechen aus gutachterlicher Sicht:  Ortsgeschichtliche Gründe bezogen auf die Quelle: Stadt Düren Ortsentwicklung des 19. und frühen 20. Jahr- hunderts In dem festgesetzten Denkmalbereich bedürfen die  Städtebauliche und architekturgeschichtliche folgenden Maßnahmen bei Errichtung, Erweiterung, Gründe, insbesondere die Struktur des Stadt- Instandhaltung, Änderung oder Abriss von Objekten teils mit einerseits Straßenführung und Platz- der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde nach bildung im öffentlichen Bereich und der ge- § 9 DSchG NRW: schlossenen Bauweise mit stuckierten Schmuckfassaden und andererseits der Park-/  Änderungen an straßenseitigen und seitlichen Waldparkanlage der Rheinischen Klinik mit ih- Fassaden und an deren Öffnungen ren Solitärbauten  Änderungen und Eingriffe an Dächern ein-  Sozialgeschichtliche Gründe: der Stadtteil als schließlich ihrer Dachaufbauten zu öffentlichen Zeugnis der Wohn- und Lebensverhältnisse in Flächen und Straßen der Nähe von Industrie und Klinik im ausge-  Änderungen an Grundstückseinfriedigungen zu henden 19. und im beginnenden 20. Jahrhun- öffentlichen Flächen und Straßen dert  Änderungen der räumlichen Abgrenzung des Eine auf das Gutachten aufbauende Denkmalbe- öffentlichen Straßenraums, der Platzbildung reichssatzung soll das historisch überlieferte Er- und der vorhandenen öffentlichen Frei- und scheinungsbild des Stadtteils schützen. Der Sat- Grünflächen in Gestalt, Material und Nutzung zungsentwurf enthält in Anlage 4 die beabsichtigte Abgrenzung des Denkmalbereichs nach § 5 des Denkmalschutzgesetzes Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW). Es ist beabsichtigt, Teile der Veldener Straße, die nördliche Randbebauung der Malteser- straße, die nördliche Randbebauung der Karlstraße, Teile der Alten Jülicher Straße, die Außengrenze der Rheinischen Kliniken ohne das Gebiet des vorha- benbezogenen Bebauungsplans 1/24 „Klimaschutz-

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3.2 Sozioökonomische Rahmenbedingungen Abbildung 24: Bevölkerungsentwicklung Stadt Dü- ren 2008 – 2018 in absoluten Zahlen 3.2.1 Vorbemerkung 94.000 Das folgende Kapitel enthält einen Überblick über die demografische Entwicklung und sozioökonomi- 92.000 sche Indikatoren innerhalb des Untersuchungsge- 90.000 biets Nord-Düren. Die Aussagen beziehen sich so- weit möglich auf den abgegrenzten Untersuchungs- 88.000 raum und greifen dabei auf die Daten der städti- 86.000 schen Demografiemonitore aus den Jahren 2018 2008 2010 2012 2014 2016 2018 und 2019 zurück. Sofern statistische Daten auf Quelle: Demografiemonitor Stadt Düren 2019, Darstellung kleinräumiger Ebene nicht vorliegen, wird bedarfs- Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH weise Rückgriff auf gesamtstädtische Daten des Demografiemonitors bzw. des statistischen Landes- Im Untersuchungsgebiet Nord-Düren leben zum 31. betriebs (IT.NRW) genommen. Dezember 2018 rund 5.900 Menschen, was einem Anteil von ca. 6,4 % an der Gesamtbevölkerung Der Demografiemonitor der Stadt Düren wurde Dürens entspricht. Anders als in der Gesamtstadt erstmals im Jahr 2019 veröffentlicht und bildet sowie im Land NRW kam es im Untersuchungsraum seither eine wichtige Grundlage zur Ableitung von zwischen 2017 und 2018 zu einer leichten Abnahme Handlungsoptionen für nahezu alle Fachbereiche der Einwohnerzahl um 109 Personen. Ein Blick auf der Stadtverwaltung. Als gesamtstädtische Über- den Wanderungssaldo für das Jahr 2018 offenbart sicht über die demografische Entwicklung enthält in diesem Zusammenhang, dass – analog zum ge- der Analysebericht detaillierte Beschreibungen zu samtstädtischen Trend – in Nord-Düren der Anteil den 27 statistischen Unterbezirken, den sog. der Bevölkerung ohne deutsche Staatsangehörigkeit Wohnplätzen. Das Untersuchungsgebiet der Vorbe- steigt. reitenden Untersuchungen liegt innerhalb der Wohnplätze Stadtkern-Nordwest (71) sowie Stadt- Abbildung 25: Zuzüge und Fortzüge in Nord-Düren kern-Nordost (72) und bildet dabei einen Großteil im Jahr 2018 nach Staatsbürgerschaft dieser statistischen Unterbezirke ab. Sofern im 250

Folgenden kleinräumige, auf das Untersuchungsge- 250 biet Nord-Düren bezogene Daten aufgeführt wer- 200 den, beziehen sich diese somit auf die Wohnplätze 150 Stadtkern-Nordwest (71) und Stadtkern-Nordost 100 (72). 50

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3.2.2 Bevölkerungsentwicklung 0 1 deutsch ausländisch ungeklärt Die Stadt Düren zählt Stand 31. Dezember 2018 etwa 92.400 Einwohner. Die Entwicklung der Bevöl- Zuzug Fortzug kerungszahl in Düren stellt sich in den vergangenen Quelle: Demografiemonitor 2019 Stadt Düren, Darstellung Jahren durchweg positiv dar und ist seit dem Jahr Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2011 von rund 90.000 Einwohnern um rund 2,5 % auf den aktuellen Stand gestiegen. Laut aktuellem Bei einer Betrachtung der Wanderbewegungen Demografiemonitor wird die Bevölkerungsstruktur nach Altersgruppen wird deutlich, dass die Fluktua- im Hinblick auf die Nationalität stetig heterogener, tionsraten in der Altersgruppe der 30- bis unter 45- was auch durch den aktuellen Wanderungssaldo Jährigen in Düren und Nord-Düren am höchsten belegt ist: Die insgesamt positive Bevölkerungsent- sind. Die Altersgruppe mit der zweithöchsten Fluk- wicklung liegt demnach in einem konstant positiven tuation ist jeweils die Gruppe der 18- bis 25- Wanderungssaldo von Menschen ohne deutsche Jährigen. Staatsbürgerschaft begründet, während der Anteil der Bevölkerung mit deutscher Staatsangehörigkeit kontinuierlich abnimmt.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 27

[Seite 28]

Abbildung 26: Zuzüge und Fortzüge in Nord-Düren Die vorab genannten Zahlen verdeutlichen, dass im Jahr 2018, unterteilt nach Altersgruppen Nord-Düren sowohl im gesamtstädtischen als auch 100 im landesweiten Vergleich einen äußerst jungen

100 im landesweiten Vergleich einen äußerst jungen 80 Stadtteil darstellt: Während das Durchschnittsalter 60 in Düren insgesamt bei rund 43 Jahren liegt, beträgt der Wert im Untersuchungsgebiet etwa 38,5 Jahre. 40

20 Analog zur positiven Bevölkerungsentwicklung der 0

0 7 Analog zur positiven Bevölkerungsentwicklung der unter 18 18 bis 25 26 bis 29 30 bis 44 45 bis 65 66 + Jahre jüngeren Vergangenheit wird im aktuellen Demo- Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre grafiemonitor bis zum Jahr 2039 gesamtstädtisch Zuzug Fortzug ein Anstieg der Bevölkerung um rund 2 % auf ca. 94.000 Einwohner prognostiziert. In diesem Zu- Quelle: Demografiemonitor 2019 Stadt Düren, Darstellung sammenhang wird von einem Anstieg des Durch- Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH schnittsalters auf 46 Jahre und einer deutlichen Zunahme von Personen in einem hohen und sehr Altersstruktur und Bevölkerungsprognose hohen Alter gerechnet. Die Daten zur Altersstruktur im Untersuchungsge- biet und in ausgewählten Vergleichsräumen zum Abbildung 28: Bevölkerungspyramide Stadt Düren Zeitpunkt Dezember 2018 verdeutlichen, dass im 2039 Projektbereich ein vergleichsweise hoher Anteil an Kindern und jungen Erwachsenen bzw. Personen mittleren Alters lebt (vgl. Abbildung 26). Mit rund 20 % liegt der Anteil an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren deutlich über dem gesamtstädti- schen (17,0 %) sowie dem landesweiten Durch- schnitt (17,0 %). Während die Altersklasse der „Er- werbsfähigen“ von 30 bis 64 Jahren im Vergleich zur Gesamtstadt und zum Land Nordrhein-Westfalen deutlich höher liegt, fällt der Anteil an Personen in einem höheren bzw. hohen Alter von über 65 Jah- ren mit ca. 13 % signifikant geringer aus als in den Vergleichsräumen. Quelle: Demografiemonitor 2019 Stadt Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Abbildung 27: Prozentuale Verteilung der Alters- klassen im Jahr 2018 in Düren, Nord-Düren und Auch für das Untersuchungsgebiet Nord-Düren wird NRW im aktuellen Demografiemonitor ein deutlicher 100

100 Anstieg der Bevölkerung bis zum Jahr 2039 prog- 80 nostiziert, der mit rund 10 % nochmals deutlich 60 höher ausfällt als in Düren insgesamt. Analog zur 40 Gesamtstadt und bundesweiten demografischen 20 Entwicklungstrends wird darüber hinaus für das 0 Untersuchungsgebiet mit einer deutlichen Zunahme

0 17 17 Untersuchungsgebiet mit einer deutlichen Zunahme Düren Nord-Düren NRW älterer Bevölkerungsgruppen gerechnet. unter 18 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 49 Jahre 50 bis 64 Jahre 65+ Jahre Quelle: Demografiemonitor 2019 Stadt Düren und IT.NRW, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

28 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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Tabelle 2: Bevölkerungsprognose für Nord-Düren Abbildung 29: Migrationsstruktur in Nord-Düren im

Jahr 2018

Jahr 2018

35%

50%

Quelle: Demografiemonitor 2019 Stadt Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

Zwar sind insbesondere kleinräumige Bevölke- 15% rungsprognosen stets mit einer gewissen Deu- tungsunsicherheit verknüpft. Dennoch spiegelt die prognostizierte Zunahme der Einwohnerzahl von ohne Migrationshintergrund Nord-Düren die attraktive, zentrale räumliche Lage des Untersuchungsgebiets mit hervorragender Deutsche mit zusätzlicher Staatsbürgerschaft Verkehrsanbindung wider und untermauert die Keine deutsche Staatsbürgerschaft grundsätzliche Attraktivität von Nord-Düren als innerstädtischer Wohnstandort. Quelle: Demografiemonitor 2019 Stadt Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

Staatszugehörigkeit Die beobachtete Wanderungsdynamik innerhalb Laut Daten des aktuellen städtischen Demografie- des Stadtteils belegt, dass die beobachtete Bevölke- monitors hat Stand Dezember 2018 rund die Hälfte rungszusammensetzung in einem verstärkten Zuzug der Einwohner des Untersuchungsgebiets einen von Personen ohne deutsche Staatsangehörigkeit Migrationshintergrund (ca. 35 %) bzw. keine deut- bei gleichzeitigem Fortzug von Bewohnern mit sche Staatsangehörigkeit (ca. 15 %). Diese Werte deutscher Staatsbürgerschaft begründet liegt. Die- liegen deutlich über dem gesamtstädtischen Durch- ser Umstand unterstützt die Vermutung, dass der schnitt: In Düren insgesamt liegt der Anteil der Stadtteil Nord-Düren zumindest in der jüngeren Bevölkerung mit Migrationshintergrund bei ca. 30 % Vergangenheit einen „Ankommensstadtteil“ für und somit 20 % unter dem Durchschnitt im Unter- Migranten bzw. Geflüchtete darstellt. suchungsgebiet Nord-Düren. Im Jahr 2018 sind die fünf am stärksten vertretenen nicht-deutschen Arbeitsmarkt Ethnien in Nord-Düren türkischer, rumänischer, Für die Stadt Düren ist seit einigen Jahren eine ab- polnischer, syrischer und irakischer Herkunft (siehe nehmende Arbeitslosenzahl zu konstatieren. Betrug nachfolgende Abbildung). Innerhalb dieser Gruppe die Arbeitslosenquote aus SGB II- und SGB XII- stellen die Personen mit türkischen Wurzeln mit ca. Empfängern bspw. Ende 2017 noch 6,7 %, liegt sie 53 % den größten Anteil dar, gefolgt von rumäni- im Dezember 2018 nur noch bei 6,3 % (4,9 % im schen Staatsbürgern mit einem Anteil von rund 17 Bundesdurchschnitt). Diese Entwicklung spiegelt %. den bundesweiten Trend einer wachsenden Be- schäftigungsquote wider, wobei die etwaigen Aus- wirkungen der seit Frühjahr 2020 anhaltenden „Coronakrise“ zum Zeitpunkt der Gutachtenerstel- lung noch nicht abgeschätzt werden können.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 29

[Seite 30]

Da unterhalb der gesamtstädtischen Ebene von der schen Durchschnitt liegt. Analog zur Gesamtquote Bundesagentur für Arbeit keine Arbeitslosenquoten von Personen mit Leistungsbezug nach SGB II und ermittelt werden, bedarf es für eine Bewertung der SGB XII liegt die entsprechende Quote bei den 0- bis sozialen Lage im Untersuchungsgebiet einer Be- 17-Jährigen mit rund 34,2 % in den übrigen Teilbe- trachtung alternativer Kontextindikatoren. Eine reichen des Untersuchungsgebiets unterhalb des geeignete Beurteilungsgrundlage zur Einschätzung Werts im Kernbereich, jedoch deutlich über dem der Lebensqualität und Lebenschancen der Bewoh- städtischen Durchschnitt. ner in Nord-Düren bildet in diesem Zusammenhang der Anteil der Personen mit Leistungsbezug nach Abbildung 31: SGB II-/SGB XII-Quoten 0- bis 17- SGB II und SGB XII. Jährige

60%

60% Der Anteil der Personen mit Leistungsbezug nach 50% SGB II und SGB XII beträgt laut städtischen Angaben 40% vom 31. Dezember 2018 aktuell rund 16,8 %. Der im 30% städtischen Vergleich höchste Anteil von rund 20% 37,3 % wird dabei innerhalb des statistischen Un- 10%

terbezirks 71 (Stadtkern-Nordwest) erreicht, der das 0%

terbezirks 71 (Stadtkern-Nordwest) erreicht, der das 0% historische Zentrum von Nord-Düren abdeckt und auf einen großen Handlungsbedarf im südlichen Kernbereich des Untersuchungsgebiets deutet. In den restlichen Bereichen des Untersuchungsgebiets (Stadtkern-Nordost) liegt die entsprechende Quote Quelle: jobcom Kreis Düren i. V. m. Einwohnerdaten De- mit ca. 21,2 % deutlich niedriger, wenn auch noch mografiemonitor 2018, Darstellung Stadt- und Regional- klar über dem städtischen Durchschnitt. planung Dr. Jansen GmbH

Abbildung 30: SGB II-/SGB XII-Quoten in Düren Die dargestellten Zahlen zu Personen mit Leistungs- 60%

60% bezug nach SGB II und SGB XII zeigen klar auf, dass 50% im Stadtteil Nord-Düren bzw. im Untersuchungsge- 40% biet der Vorbereitenden Untersuchungen erhebli- 30% che Herausforderungen bezüglich der Bekämpfung 20% von Armut bestehen, was im besonderen Maße 10% auch Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren be- 0%

0% auch Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren be- trifft.

Quelle: jobcom Kreis Düren i. V. m. Einwohnerdaten De- mografiemonitor 2018, Darstellung Stadt- und Regional- planung Dr. Jansen GmbH

Besonders alarmierend ist in diesem Zusammen- hang der hohe Anteil an Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren, die in Bedarfsgemeinschaften mit SGB II- bzw. SGB XII-Bezug aufwachsen. Mehr als die Hälfte (ca. 52,7 %) aller Kinder und Jugendlichen im Kernbereich von Nord-Düren wächst in entspre- chenden Verhältnissen auf, was abermals den mit Abstand höchsten Wert im gesamtstädtischen Ver- gleich markiert und rund 23,3 % über dem städti-

30 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

[Seite 31]

3.2.3 Zwischenfazit Innerhalb des Untersuchungsgebiets ist im gesamt- Aus den zuvor dargestellten statistischen Daten zur städtischen Vergleich die Quote von Personen mit sozio-demografischen Situation lassen sich vorläufig Leistungsbezug nach SGB II und SGB XII mit Abstand die folgenden Aussagen ableiten: am höchsten, wobei sich die Situation im histori- schen Kernbereich von Nord-Düren (statistischer  Bis zum Jahr 2039 wird für das Untersuchungs- Unterbezirk Stadtkern-Nordwest) abermals erheb- gebiet Nord-Düren ein Bevölkerungsanstieg um lich kritischer als in den übrigen Abschnitten des etwa 10 % auf rund 6.500 Personen prognosti- Untersuchungsgebiets darstellt. Besonders kritisch ziert. ist in diesem Zusammenhang der eklatant hohe Anteil an Kindern und Jugendlichen, die in Bedarfs- Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich aktuell gemeinschaften mit SGB II-/SGB XII-Bezug aufwach- durch einen hohen Anteil von Minderjährigen und sen und somit unmittelbar von Armut betroffen Menschen unter 30 Jahren aus. Der Anteil älterer respektive bedroht sind. Bevölkerungsgruppen von über 65 Jahren liegt demgegenüber deutlich unter dem städtischen und Die dargestellte soziodemografische Situation weist landesweiten Durchschnitt. Aufgrund der allgemei- vor allem im historischen Kernbereich von Nord- nen demografischen Entwicklungstendenzen und Düren deutlich in Richtung einer fortschreitend der aktuellen Bevölkerungsprognose des städti- problematischen sozialen Disposition der Bevölke- schen Demografiemonitors kann zukünftig jedoch rung. Werden die bestehenden Trends szenarisch mit einer stetigen Zunahme älterer Bewohner im weitergedacht, ist davon auszugehen, dass die sozi- Quartier gerechnet werden. alen, strukturellen und im Ergebnis auch die woh- nungsmarktrelevanten sowie baulichen Faktoren Im Untersuchungsgebiet Nord-Düren ist der Anteil die schon heute erkennbaren Probleme im Quartier der ausländischen Bevölkerung im gesamtstädti- weiter verschärfen werden. Diese Umstände un- schen Vergleich überproportional hoch. Dies lässt termauern die Notwendigkeit einer integrierten die Vermutung zu, dass der Stadtteil Nord-Düren städtebaulichen Gesamtmaßnahme und zeigen insbesondere auch innerhalb der letzten Jahre eine deutlich auf, dass der Stadtteil Nord-Düren auch wichtige Bedeutung als Wohnstandort für Migran- zukünftig im besonderen Fokus der Stadtentwick- ten bzw. Geflüchtete gewonnen hat. Aufgrund der lung stehen muss. zum Teil prekären sozialen/finanziellen Lage Ge- flüchteter und dem gestiegenen Anteil an Armuts- migration aus dem südosteuropäischen Raum ist diese jüngere Entwicklung angesichts der ohnehin vorhandenen strukturellen Probleme im Untersu- chungsgebiet kritisch zu sehen.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 31

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4 Beteiligung und Mitwirkung gem. Die Ergebnisse der Gespräche sind in die Analyse §§ 137 und 139 BauGB eingeflossen. Sie zeigten unter anderem die Wahr- nehmung des Stadtteils, wie sie im Untersuchungs- gebiet arbeitende Akteure haben. Teilweise leben 4.1 Hintergrund und Zielsetzung der Beteiligung diese selbst im Stadtteil, teilweise fahren sie von zur VU außerhalb werktags dorthin. Die Perspektive der Aus verfahrensrechtlicher Sicht ist es sinnvoll und Expertinnen und Experten ergänzten die Angaben zielführend, bei der Erarbeitung der Vorbereitenden der Verwaltung, die Auswertung der Konzepte und Untersuchungen eine intensive Beteiligung vorzu- Statistiken und die Begehungen des begutachten- nehmen. Insbesondere werden die Personen ange- den Büros. sprochen, die als „Betroffene“ Eigentum im Unter- suchungsbereich haben. Der Gesetzgeber regelt im Befragung der Eigentümerschaft Rahmen der Allgemeinen Vorschriften einer städte- Mit Schreiben vom 13. November 2019 hat die baulichen Sanierungsmaßnahme mit den §§ 137 Stadt Düren die Immobilieneigentümerschaft im und 139 BauGB die Beteiligung der Betroffenen und Untersuchungsgebiet über die Vorbereitenden der öffentlichen Aufgabenträger. Untersuchungen für eine Sanierungsmaßnahme in Nord-Düren informiert und um ihre aktive Mitwir- Im Folgenden wird dargelegt, auf welche Weise die kung gebeten. Hierzu wurde ein Fragebogen zur Beteiligung gemäß den gesetzlichen Vorgaben und Grundlagenerhebung entwickelt und in zwei Phasen darüber hinaus umgesetzt wurde und welche Er- gestaffelt an die betroffenen Eigentümer versandt. gebnisse erzielt wurden. Es wurde gebeten, diesen Fragebogen ausgefüllt bis zum 15. bzw. 22. Dezember 2019 an die Stadt Dü- 4.2 Der Beteiligungsprozess in Nord-Düren ren zurückzusenden. Zusätzlich wurden mit Fokus Der Planungs- und Beteiligungsprozess für die auf den Kernbereich nochmals Fragebögen im März Stadtentwicklung in Nord-Düren beinhaltet die und April 2020 an Eigentümer versendet, die im Vorbereitenden Untersuchungen (VU) mit der Ziel- Zuge des ersten Befragungszeitraums nicht an der setzung, ein städtebauliches Sanierungsgebiet aus- Umfrage teilgenommen haben. Hierbei betrug die zuweisen. Durchgeführt wurden folgende Schritte Frist für das Zurücksenden 14 Tage. Insgesamt der Beteiligung: konnten dadurch weitere 13 ausgefüllte Fragebo- gen für die Auswertung gewonnen werden (vgl. Expertengespräche Kapitel 4.3 für Auswertungsergebnisse). Im Zeitraum November 2019 bis Januar 2019 wur- den insgesamt 18 Schlüsselgespräche mit Ak- Das Anschreiben und der Fragebogen wurden auch teurinnen aus dem Stadtteil geführt. Dazu gehör- ins Türkische übersetzt und an Personen mit türkei- ten Vertreterinnen von stämmigem Hintergrund geschickt, um etwaigen sprachlichen Hindernissen bei der Befragung zu  Kindertagesstätten, begegnen.  Grundschule,  Einzelhandelsgeschäften, Information der Stadtteilvertretung  Unternehmen, Die grundlegenden Informationen zu den Vorberei-  Kirchen, tenden Untersuchungen wurden der Stadtteilver-  Moscheevereinen, tretung Nord-Düren bei der Vorstandssitzung am  Wohlfahrtsverbänden, 30. Oktober 2019 vorgestellt.  Beschäftigungsträgern,  Jugendeinrichtungen, Die Ergebnisse der Bestandsanalyse und Erkenntnis-  kulturellen Einrichtungen, se aus der Eigentümerbefragung wurden der Stadt-  der Stadtteilvertretung Nord-Düren e. V., teilvertretung in einem zweiten Termin am  dem GWA-Büro sowie 12. Februar 2020 im Haus für Alle präsentiert.  Vereinen und der Schützenbruderschaft.

32 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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Erste Informationsveranstaltung am 21. Januar Am Thementisch 1 konnte sich die Eigentümer- 2020 schaft über verschiedene Angebote informieren, mit denen Eigentümerinnen im Untersuchungsge- Auf der ersten Informationsveranstaltung konnte biet bereits jetzt oder künftig unterstützt werden sich die breite Öffentlichkeit über den Prozess und können. Es wurde u. a. Beratung zum Hof- und Fas- die Ziele der Vorbereitenden Untersuchungen, die sadenprogramm angeboten. Zusätzlich wurden erweiterten Steuerungsmöglichkeiten der Stadt Informationen über Verbesserungen in der Haus- Düren in einem zukünftigen Sanierungsgebiet und verwaltung ausgetauscht. Interessenten an einer die Konsequenzen und Chancen für alle Betroffenen ausführlichen Beratung zu den genannten Themen im Sanierungsgebiet informieren. konnten sich in eine Kontaktliste eintragen. Im Vorfeld wurde die Veranstaltung in der Stadtteil- Der Thementisch 2 beinhaltete Angebote für Mieter zeitung für Nord-Düren von Januar 2020 auf einer und Mieterinnen, die vom Quartiersmanagement Doppelseite beworben, wobei auch Zweck und (Büro für Gemeinwesenarbeit) koordiniert werden. Aufgabe einer städtebaulichen Sanierungsmaß- nahme sowie die Ansprechpartner des Verfahrens Abbildung 33: Informationsveranstaltung am genannt wurden. Bei der Stadtteilzeitung handelt es 21. Januar 2020 sich um eine Wurfsendung an alle Haushalte, sodass auch alle Mieterinnen im Quartier informiert wur- den, die nicht persönlich auf der Informationsver- anstaltung erschienen sind.

Abbildung 32: Erste Informationsveranstaltung im Haus für Alle

Die rund 100 anwesenden Bürgerinnen und Bürger wurden über das Planverfahren der Vorbereitenden Untersuchungen bzw. einer städtebauliche Sanie- rungsmaßnahme sowie über mögliche Sanierungs- ziele und mögliche Instrumente der Sanierung in- Am Thementisch 3 konnten die Bürgerinnen und formiert. Anschließend konnten die Bürgerinnen Bürger auf Luftbildern des Gebiets mit Post-Its und und Bürger an Themenständen- und -tischen ihre farblichen Punkten Stärken, Schwächen, Mängel Sicht der Stärken und Schwächen des Untersu- und weitere Anregungen notieren. Außerdem konn- chungsraums darstellen sowie eigene Ideen, Anre- ten die Teilnehmenden Anregungen zu den Analy- gungen und Wünsche einbringen. Der Flyer „Nord- seplänen zu den Themen Grün-/Freiraum, Verkehr, Düren: Ein Stadtteil im Aufbruch“ fasste die wesent- soziale Infrastruktur und Einzelhandel notieren. Die lichen Aspekte der Vorbereitenden Untersuchungen Analysepläne wurden auf Stellwänden ausgestellt, und der städtebaulichen Sanierung zusammen und an die auch die Anmerkungen angeheftet werden konnte von den Bürger*innen mitgenommen wer- konnten. den.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 33

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Zusammenfassend wurden von den Bürgerinnen Themenfeld Sicherheit und Bürgern vorwiegend folgende Handlungsbedar-  Verbesserung der allgemeinen Si- fe für das Untersuchungsgebiet der Vorbereitenden cherheit im Stadtteil wünschenswert Untersuchungen genannt:  Drogen-Problematik im Umfeld von Josefstraße und Josef-Schregel- Themenfeld Parken und Verkehr Straße  Fehlerhaftes Parkverhalten (Parken  Verstärkte Polizeipräsenz in den in zweiter Reihe, Parken im Bereich Abendstunden wünschenswert von Bushaltestellen und Einfahrten, unerlaubte Benutzung von Anwoh- Abbildung 34: Diskussion an den Analyseplänen nerparkplätzen)  Geschwindigkeitsübertretungen als Gefahrenquelle  Problematische Querungssituation im Ortskern von Nord-Düren im Be- reiche Alte Jülicher Straße/Neue Jü- licher Straße/Josef-Schregel-Straße

Themenfeld Gebäude  Reduzierung des Gebäudeleerstands (Ladenlokale)  Umsetzung der Denkmalbereichs- Am Ende der Veranstaltung wurden in einer ge- satzung meinsamen Plenarrunde noch offene Fragen disku-  Punktueller Rückbau von Gebäuden tiert und ein erstes Fazit zu den Entwicklungschan- zugunsten neuer Grünflächen cen des Stadtteils gezogen.  Aufwertung der Gebäudesubstanz Abbildung 35: Flyer „Nord-Düren: Ein Stadtteil im Aufbruch“

Themenfeld öffentlicher Raum und Grün- flächen  Fehlende Sitzbänke (u.a. für ältere Menschen)  Bedarf an weiteren Mülleimern und Beleuchtung  Illegale Müllablagerungen  Drogenkonsum im öffentlichen Raum, zum Teil auch auf Kinder- spielplätzen

Zweite Informationsveranstaltung, Stadtteilzei- Themenfeld soziales Miteinander tung, digitale Informationsveranstaltung  Verstärkte Mitarbeit in der Projekt- Im Rahmen des Gesamtprozesses war eine zweite gruppe „Bauen und Wohnen“ der Informationsveranstaltung vorgesehen, um der Stadtteilvertretung Nord-Düren interessierten Öffentlichkeit insbesondere Sanie-  Schaffung von Angeboten für ob- rungsziele und -konzept vorzustellen. Dieser Beteili- dachlose Menschen im Stadtteil gungsschritt ist aufgrund der aktuellen Pandemiela- ge in Form einer schriftlichen Information und einer digitalen Veranstaltung im Internet durchgeführt

34 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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worden. In der Ausgabe der Stadtteilzeitung im 4.3 Auswertung der Fragebogenerhebung der Februar 2021 wurden die Ergebnisse der Vorberei- Eigentümerinnen tenden Untersuchungen, die Sanierungsziele, der Im Folgenden werden die Ergebnisse der Eigentü- weitere Prozess und seine Auswirkungen, aber auch merbefragung von November/Dezember 2019 so- die Vorteile für Eigentümerschaft und Bewohner- wie von der Nacherhebung im März/April 2020 schaft dargestellt. Die Zeitung wird als Wurfsendung zusammenfassend dargestellt. Die Daten aus den an alle Haushalte und Gewerbetreibenden im Stadt- Fragebögen werden gemäß § 138 Abs. 2 BauGB teil verteilt und erreicht eine breite Öffentlichkeit. nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets gelöscht. Die Stadtteilvertretung Nord-Düren lud außerdem zu einer digitalen Informationsveranstaltung am 16. Ungefähr 70 % der Eigentümerinnen sind in Düren März ein. Auch hier wurden die Ergebnisse der wohnhaft, ca. 20 % sind in der Region und weitere Vorbereitenden Untersuchungen, die Sanierungs- ca. 10 % außerhalb der Region beheimatet. ziele, das weitere Vorgehen und die vorteiligen sowie einschränkenden Auswirkungen auf Eigentü- Von insgesamt 882 angeschriebenen Eigentü- merschaft und Bewohnerschaft vorgestellt. mer*innen sowie Hausverwaltungen im Untersu- Als weitere Informationsmöglichkeit ist im Jahr chungsgebiet erhielt die Stadt Düren 3 % Rücksen- 2021 ist noch eine Präsenzveranstaltung vorgese- dungen aufgrund falscher Adressangaben bzw. hen, sobald es die Pandemie ermöglicht. aufgrund zwischenzeitlich getätigter Liegenschafts- Beteiligung der Träger öffentlicher Belange verkäufe, die zum Erhebungszeitpunkt noch nicht im Eigentumskataster der Stadt Düren verzeichnet Gemäß § 139 BauGB sind im Rahmen der Vorberei- waren. Soweit aktuelle Adressen ermittelt werden tenden Untersuchungen die Behörden und Träger konnten, wurden die Fragebögen erneut versandt. öffentlicher Belange zu beteiligen. Bei der Beteili- In 26 % der Fälle handelt es sich im gesamten Un- gung der Behörden und den sonstigen Trägern öf- tersuchungsgebiet um Wohnungseigentum in einer fentlicher Belange werden die im Rahmen der Bau- Wohnungseigentümergemeinschaft oder Woh- leitplanung geltenden Vorgaben der §§ 4 Abs. 2, 4a nungs- bzw. Teileigentümer. Von den 882 Immobi- Abs. 1 bis 4 und Abs. 6 BauGB sinngemäß ange- lien in Nord-Düren liegen 486 Immobilien im vorab wandt. Der Beschluss für diesen Beteiligungsschritt definierten Kernbereich und 396 Immobilien im erfolgte in der Sitzung des Ausschusses für Stadt- nördlichen Bereich des Untersuchungsgebiets. Für entwicklung und Umwelt der Stadt Düren am 25. die Auswertung der Eigentümerbefragung lässt sich August 2020. der Kernbereich anhand von zwölf Straßen abgren- Vom 17.09.2020 bis 31.10.2020 war der Entwurf zen: der Vorbereitenden Untersuchungen Nord-Düren öffentlich einsehbar auf der Website der Stadt Dü-  Alte Jülicher Straße bis Hausnummer 67 ren; es wurden außerdem alle nach Kenntnisstand  Fritz-Erler-Straße zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange ange-  Joachimstraße schrieben. Die Anregungen und Hinweise der Be-  Johanniterstraße hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Josefstraße sowie der Öffentlichkeit zu den Zielen und Zwecken  Josef-Schregel-Straße der Sanierung wurden nach Abschluss dieses Betei-  Karlstraße ligungsschritts abgewogen und sind in den weiteren  Kirchstraße Bearbeitungsprozess eingeflossen. Einige Hinweise  Malteserstraße wurden an die entsprechenden Ämter der Stadt  Neue Jülicher Straße bis Hausnummer 56 Düren weitergeleitet. Die meisten Stellungnahmen  Schulstraße sahen keine Einwände vor. Einige Stellungnahmen  Veldener Straße bis Hausnummer 86 verwiesen auf Abstimmungsbedarf bei der weiteren Konkretisierung der Planung. Die übrigen Straßen innerhalb des Untersuchungs- gebiets werden dem nördlichen Teilbereich zuge- Alle Stellungnahmen mit Abwägung siehe Tabelle ordnet, worunter folgende Straßenzüge fallen: im Anhang.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 35

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 Alte Jülicher Straße ab Hausummer 67 Rücklauf  Am Nordpark Insgesamt sind 422 ausgefüllte Fragebögen für eine  An der Scheidheck anschließende Auswertung bei der Stadt Düren  Bretzelnweg eingegangen. Die Rücklaufquote beträgt somit,  Lauscherstraße ausgehend von 882 versandten Fragebögen, rund  Laute-Dei-Straße 48 %. Davon sind 206 Fragebögen bzw. 49 % aus  Neue Jülicher Straße ab Hausnummer 56 dem Kernbereich und 216 Fragebögen bzw. 51 %  Ottensgasse aus dem nördlichen Bereich eingegangen. Im Kern-  Veldener Straße ab Hausnummer 86 bereich fällt die Rücklaufquote mit 42 % im Verhält-  An der Kreisbahn nis zu den verschickten Fragebögen niedriger aus als im nördlichen Bereich mit einem Rücklauf von 55 % aller verschickten Fragebögen.

Eine detaillierte Betrachtung der Rücklaufquote innerhalb des Kernbereichs offenbart deutliche Unterschiede im Hinblick auf die verschiedenen Straßenzüge.

Während bspw. in der Alten Jülicher Straße, der Johanniterstraße oder auch in der Karlstraße ver- hältnismäßig hohe Rückläufe erzielt werden konn- ten, fällt die Resonanz in einigen, zum Teil bereits vorab als potenzielle Problembereiche identifizier- ten Straßenzügen geringer aus. So beträgt die Rück- laufquote bspw. in der Neuen Jülicher Straße als Hauptgeschäftstraße mit dichtem Geschäftsbesatz in der Erdgeschosszone lediglich 36 % und auch in der Schul- und Josefstraße fallen die Rückläufe mit rund 33 % bzw. 39 % verhältnismäßig gering aus.

Abbildung 36: Rücklauf im Kernbereich

110

100

100 90 80 70 60 50 40 30 20 23 10 2 6 7 9 7 4 9 0

0 6 9 9

Erhaltene Fragebögen (Kernbereich) Verschickte Fragebögen (Kernbereich)

Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

36 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

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Baualtersklassen Abbildung 37: Baualtersklassen im südlichen Kern- bereich Die Kategorisierung der Baualtersklassen basiert auf zwei Datengrundlagen: Der südliche Kernbereich 2% von Nord-Düren wurde bereits im Rahmen der 23% vorgeschalteten Grobanalyse als Fokusbereich mit erhöhtem Handlungsbedarf identifiziert. Aus die- sem Grund wurde für diesen Teilabschnitt eine objektbezogene Bauzustandskartierung durchge- 1% führt (s. Kapitel 5.2.1), in deren Rahmen auch das 2% 49% Alter der einzelnen Gebäude klassifiziert wurde. Für 4% diesen Abschnitt liegt somit ein nahezu flächende- ckender Datenbestand vor, der für die nachfolgen- de Auswertung herangezogen wird. Da eine solche 19% gebäudebezogene Kartierung in den nördlichen Wohngebieten nicht vorgenommen wurde, basie- vor 1900 (4 Objekte) 1900 bis 1945 (100 Objekte) ren die Zahlen für den nördlichen Teilabschnitt des 1949-1969 (40 Objekte) 1970-1979 (8 Objekte) Untersuchungsgebiets ausschließlich auf den Anga- ben in den Eigentümerfragebögen. Angesichts der 1980-2000 (5 Objekte) nach 2000 (2 Objekte) recht hohen Rücklaufquote von über 50 % dürften Keine Angabe (47 Objekte) auch diese Zahlen ein realitätsnahes Bild der örtli- Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren und Bauzu- chen Verhältnisse zeichnen. standskartierung, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Die historische Bausubstanz konzentriert sich vor allem im südlichen Kernbereich bzw. um das histori- Eine Betrachtung der Befragungsergebnisse zum sche Zentrum von Nord-Düren. Über die Hälfte aller nördlichen Teilabschnitt des Untersuchungsgebiets erfassten Gebäude in diesem Teilabschnitt des Un- verdeutlicht, dass der Gebäudebestand insgesamt tersuchungsgebiets stammt aus der Vorkriegszeit. heterogener strukturiert ist und dabei deutlich Gerade dieser hohe Anteil historischer Bausubstanz jünger ist. Im Kontrast zum Kernbereich stammen aus der Gründerzeit ist von großem baukulturellem hier lediglich 15 % aller Gebäude aus der Vorkriegs- Wert und im gesamtstädtischen Vergleich ein be- zeit. Der größte Anteil am Gesamtbestand fällt hier deutendes Alleinstellungsmerkmal von Nord-Düren. auf Objekte der 1950er/1960er Jahre (36 %), gefolgt Der oftmals schlechte bauliche Zustand dieser Ge- von Gebäuden aus den 1980er/1990er Jahren mit bäude reduziert jedoch unverkennbar ihre grund- einem Anteil von rund 24 %. Darüber hinaus wird sätzlich positive Wirkung auf das Stadtbild. deutlich, dass die Neubautätigkeit in den nördlichen Wohngebieten geringfügig höher auszufallen Den zweithöchsten Anteil am Gebäudebestand im scheint: Hier wurden insgesamt neun Immobilien Kernbereich machen Objekte aus den 1950er/ (ca. 4 %) nach dem Jahr 2000 errichtet gegenüber 1960er Jahren aus, während die Neubauaktivitäten zwei Objekten im südlichen Kernbereich. in jüngerer Vergangenheit mit rund 1 % äußerst gering ausfielen.

Stadt Düren – Vorbereitende Untersuchungen mit Sozialplan für das Sanierungsverdachtsgebiet Nord-Düren 37

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Abbildung 38: Baualtersklassen in den nördlichen Mängel“ bewertet wurden. Weitere 169 Befragte Wohngebieten nannten „geringe Mängel“, wovon 81 Befragte im nördlichen Bereich Immobilien besitzen und 88 im 9% 4% Kernbereich. 24 Eigentümer im Kernbereich (ca. 4% 11% 13 %) weisen auf „deutliche Mängel“ an ihrer Im- mobilie hin. Demgegenüber stehen lediglich zwölf Eigentümer im nördlichen Bereich. 13 Eigentümer im Kernbereich und drei Eigentümer im nördlichen Bereich deuten auf schwere Mängel hin. 24%

„Schwerwiegende Mängel“ werden im nördlichen 36% Bereich gar nicht angegeben, wohingegen vier Im- mobilieneigentümer im Kernbereich auf schwer- wiegende Mängel an den Objekten hinweisen. Eine 12% Verschneidung der Zustandsbewertung mit dem ermittelten Baualter offenbart in diesem Zusam- vor 1900 (9 Objekte) 1900 bis 1945 (24 Objekte) menhang, dass die schlecht bewerteten Objekte 1949-1969 (77 Objekte) 1970-1979 (27 Objekte) oftmals aus der Vorkriegszeit stammen. Die Ergeb- 1980-2000 (51 Objekte) nach 2000 (9 Objekte) nisse bestätigen insofern die gutachterliche Be- Keine Angabe (19 Objekte) obachtung, dass es sich bei den Gebäuden mit Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung schweren oder schwerwiegenden Mängeln oftmals Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH um historische Bausubstanz mit hohem baukulturel- lem Wert handelt. Zustand der Gebäude Abbildung 39: Bewertung des Immobilienzustands Zum Zustand der Gebäude haben sich 379 der 422 nach Teilbereichen Eigentümer geäußert, die einen ausgefüllten Frage-

Eigentümer geäußert, die einen ausgefüllten Frage- bogen eingereicht haben. In dem Fragebogen wur- Keine Angabe den „keine Mängel“ als Gebäude, die vergleichbar Schwerwiegende mit einem Neubau sind, „geringe Mängel“ als Ge- Mängel bäude, die mit geringem Aufwand zu modernisieren sind, sowie „deutliche Mängel“ als Gebäude, welche Schwere Mängel mit einem erhöhten, aber vertretbaren Aufwand zu Deutliche Mängel modernisieren sind, definiert. Gebäude mit „schwe- ren Mängeln“ beschreiben solche, die nur mit ho- Geringe Mängel hem Aufwand modernisiert werden können, lang- fristig aber rentierlich sind und maximal bis 70 % Keine Mängel

fristig aber rentierlich sind und maximal bis 70 % der Kosten eines vergleichbaren Neubaus, wohin- 0% 20% 40% 60% 80% 100% gegen ein „schwerwiegender Mangel“ unter Um- Kernbereich Nördlicher Bereich ständen nach einem überhöhten Modernisierungs- Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung aufwand nicht rentabel ist. Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

154 Eigentümer beschreiben den baulichen Zustand Insgesamt spiegeln die Befragungsergebnisse zum ihrer Gebäude gemäß den vorgegebenen Antwort- Gebäudezustand nur teilweise den im Rahmen der möglichkeiten mit „keine Mängel“. Differenziert Bestandsanalyse gewonnenen Eindruck vom Unter- nach dem nördlichen Bereich und Kernbereich lie- suchungsgebiet wider: Zwar wird ersichtlich, dass gen davon 104 Immobilien im nördlichen Bereich die baulichen Mängel von den Eigentümern im und 50 Immobilien im Kernbereich. Somit sind 48 % Kernbereich deutlich schlechter eingeschätzt wer- der Immobilien im nördlichen Bereich mit „keine den. Unter dem Aspekt Bauzustand wird der Zu- Mängel“ bewertet worden, wohingegen im Kernbe- stand der Liegenschaften aus Sicht des Gutachters reich lediglich 24 % aller Immobilien mit „keine

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der VU im Kernbereich jedoch insgesamt schlechter Fassaden an den Immobilien erneuert (jeweils 199 eingeschätzt. Diese Aussage beruht auf der Be- Nennungen). Auch die Instandsetzung bzw. Moder- standsaufnahme vor Ort, bei der der bauliche Zu- nisierung der Dächer und Fußböden spielte mit 157 stand der Gebäude überschläglich von außen ermit- respektive 135 Nennungen eine wichtige Rolle bei telt wurde (s. Kapitel 5.2.1). Zudem wurde von ei- den Investitionen in die Immobilien des Untersu- nem Teil der Eigentümer der Immobilien, die im chungsgebiets. Verhältnismäßig wenige Gelder Rahmen der Bestandserhebung mit deutlichen oder wurden hingegen in den barrierefreien Ausbau des schweren Mängeln eingestuft wurden, kein Ant- Gebäudebestands investiert (elf Nennungen). wortbogen eingereicht. Die Frage nach einer zukünftigen Investitionsbereit- Investitionen der Eigentümer schaft haben 335 der insgesamt 422, die einen Fra- gebogen zurückgeschickt haben, beantwortet (ca. 289 der insgesamt 422 Teilnehmenden (ca. 68 %) 84 %). In diesem Zusammenhang fällt auf, dass die haben innerhalb der letzten zehn Jahre Investitio- Bereitschaft zu künftigen Investitionen im Kernbe- nen in ihre Immobilien getätigt. Mit rund 73 % fällt reich höher ausfällt als in den nördlichen Wohnge- die Investitionsquote im Kernbereich deutlich höher bieten, was angesichts der Häufung von Gebäuden aus als in den nördlichen Wohngebieten (ca. 64 %), mit schweren bis schwerwiegenden baulichen Män- was vor allem in dem höheren Durchschnittsalter geln ein durchaus positives Signal ist: Bei einer Ent- der Immobilien im Kernbereich und dem damit haltung von 13 % gaben 41 % der Teilnehmenden einhergehenden größeren Handlungsbedarf be- (85 Personen) an, zukünftig in die eigene Immobilie gründet sein dürfte. In diesem Zusammenhang fällt investieren zu wollen, während ca. 46 % (94 Perso- auf, dass das Investitionsvolumen in den nördlichen nen) zukünftige Maßnahmen ausschließen. Am Wohngebieten insgesamt höher ausfällt. häufigsten sind Maßnahmen zur energetischen Abbildung 40: Investitionsvolumen in den vergan- Modernisierung des Gebäudebestands (89 Nennun- genen zehn Jahren nach Teilbereichen gen) sowie Investitionen zur Behebung baulicher

100% Mängel an Gebäudeteilen vorgesehen (64 Nennun-

100% Mängel an Gebäudeteilen vorgesehen (64 Nennun- 80% gen). Auch die Gesamtmodernisierung von Immobi- lien ist in 23 Fällen vorgesehen. 60%

40% Abbildung 41: Art der geplanten Investitionen 20% 100 0% 90 80 70 60 50 40 30 Kernbereich Nördlicher Bereich 20 Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung 10 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 0

Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 0 6 6 Behebung von Mängeln an Gebäudeteilen Während innerhalb des Kernbereichs offenbar vor Gesamtmodernisierung allem kleine Instandsetzungs- und Modernisie- Energetische Modernisierung rungsmaßnahmen vorgenommen wurden, ist der Erweiterung durch Aufstockung oder Anbau Anteil höherer Investitionen von über 50.000 Euro Umnutzung zu Wohn- oder Gewerbezwecken im nördlichen Abschnitt des Untersuchungsgebiets Abbruch oder Neubaumaßnahmen deutlich größer. Sonstiges

Im Zuge der getätigten Investitionsmaßnahmen Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung wurden am häufigsten die Ver- und Entsorgungslei- Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH tungen (212 Nennungen) sowie die Fenster und

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Probleme mit der Immobilie Bewertung des Stadtteils

Die Frage, ob innerhalb der letzten Jahre Probleme Im Rahmen der Befragung wurden die Eigentümer im Zusammenhang mit der Immobilie aufgetreten gebeten, den Stadtteil Nord-Düren hinsichtlich sind, haben insgesamt 366 der 422 Befragten, die verschiedener Aspekte zu bewerten. Diese spezielle einen Fragebogen zurückgesendet haben, beant- Frage soll dazu dienen, die Ergebnisse der gut- wortet. Differenziert nach Kernbereich und dem achterlichen Analyse des Untersuchungsgebiets zu nördlichen Bereich, haben mehr Befragte im Kern- validieren und den Blick zusätzlich auf darüber hin- bereich auf Probleme hingewiesen. Im Kernbereich ausgehende Aspekte zu lenken. haben 70 Eigentümer (rund 34 %) mit „Ja“ geant- wortet, während im nördlichen Bereich lediglich 13 Im Rahmen der Frage „Wie bewerten Sie den Stadt- % der Befragten (29 Eigentümer) entsprechende teil Nord-Düren?“ waren 14 Standortkriterien vor- Erfahrungen gemacht haben. Die häufigsten Prob- gegeben, die mit „positiv“, „negativ“, „teils/teils“ leme erfuhren die befragten Eigentümer in diesem und „will oder kann ich nicht beantworten“ bewer- Zusammenhang mit der Mieterschaft (47 Nennun- tet werden konnten. Die meisten Äußerungen und gen), während die restlichen Probleme positive Bewertungen von über 80 % erzielte das Standortkriterium „Verkehrliche Anbindung/ÖPNV“.  Leerstand und Vermietungsschwierigkeiten, 380 Befragte haben sich zu diesem Kriterium geäu-  rückläufige Mieten und Mietausfälle, ßert, wovon 277 positive Bewertungen sind. Die  Modernisierungsbedarf sowie gute Bewertung untermauert die hohe Bedeutung  sonstige Probleme dieses positiven Standortfaktors von Nord-Düren.

in ungefähr gleichem Maße auftraten. Die zweithöchste positive Bewertung mit knapp über 70 % Zustimmung erreicht die Ausstattung des Abbildung 42: Art der Probleme mit der Immobilie Gebiets mit sozialer Infrastruktur. Die „Lagequali-

50 tät“, „Handels- und Dienstleistungseinrichtungen“,

50 tät“, „Handels- und Dienstleistungseinrichtungen“, 45 „Ausstattung mit Parks und Grünanlagen“ und die 40 „Ausstattung mit Spielplätzen“ wurde von den Be- 35 fragten mit über 50 % als positiv bewertet und mit 30 ca. 10 % als negativ. Das Standortkriterium „Image“ 25 wurde hingegen von 211 Befragten (ca. 60 %) als 20 negativ bewertet und ist mit 60 % das am schlech- 15 testen bewertete Kriterium. Das „Stadtbild“ sowie 10 das „Sicherheitsgefühl in Bezug auf Kriminalität“ 5 wurde von ca. 50 % der Befragten negativ bewertet 0

0 wurde von ca. 50 % der Befragten negativ bewertet und zu 30 bis 40 % mit teils/teils beantwortet. Ne- Leerstand, Vermietungsschwierigkeiten ben den genannten Kriterien konnten die Befragten Rückläufige Miete & Mietausfälle noch sonstige bzw. eigene Aspekte nennen und Probleme mit der Mieterschaft diese bewerten. Dabei wurden mit zehn negativen Modernisierungsbedarf Bewertungen Begriffe zum Thema Müllverschmut- Sonstiges zung genannt. Zwei ebenfalls negative Bewertungen Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung wurden zum Thema Parken gegeben, welches die Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Befragten mit „Parken in 2. Reihe“ und „Blockierte Stellplätze“ beschreiben.

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Abbildung 43: Bewertung des Stadtteils Nord-Düren

Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

Im Ergebnis wird deutlich, dass insbesondere die Anregungen und Wünsche hohe (verkehrliche) Lagegunst, die vorhandene Die Frage nach Anregungen und Wünschen für soziale Infrastruktur sowie die Ausstattung mit zukünftige Maßnahmen im Quartier ist inhaltlich Spielplätzen, Sport- und Grünanlagen positiv bewer- eng mit der Frage nach der Bewertung des Stadt- tet werden und eine Stärke des Stadtteils darstel- teils Nord-Düren verknüpft. Hierzu wurden wiede- len. Letztere Aspekte waren Schwerpunktthemen rum zehn Standortkriterien vorgegeben, die mit des Soziale Stadt-Prozesses 2007 bis 2015 und un- „dringend“, „wünschenswert“ und „nicht vordring- termauern die positive Wirkung der umgesetzten lich“ bewertet werden konnten. Am dringlichsten Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfelds. mit knapp 60 % respektive 50 % bewerten die Be- Gleichwohl zeigen die negativen und zum Teil ambi- fragten die „Erhöhung der Sauberkeit“ sowie prä- valenten Bewertungen anderer Aspekte deutlich ventive Maßnahmen zur Sicherheit. den bestehenden Handlungsbedarf in anderen Bereichen auf: Sicherheitsgefühl, die Atmosphäre Auch die Verbesserung der Gebäudesubstanz wird und Aufenthaltsqualität sowie die Sozialstruktur von vielen Eigentümern als wichtige zukünftige werden von vielen Befragten mehrheitlich negativ Maßnahme gewertet. Über 80 % der Befragten (250 bewertet. Selbiges gilt in Bezug auf das Stadtbild; Personen) sehen entsprechende Maßnahmen als hier wird die grundsätzlich positive Wirkung der dringend bzw. wünschenswert an, um den Stadtteil historischen Gebäude durch den schlechten Zu- nachhaltig aufzuwerten. Auch eine Verbesserung stand vieler Objekte beeinträchtigt, was sich wiede- des öffentlichen Grüns wird von knapp 65 % der rum in der Bewertung widerspiegelt. Die negativen Eigentümer als dringend oder wünschenswert ein- Aspekte führen in der Summe wiederum zu einem geschätzt. Als weitere wünschenswerte Maßnah- negativen Image des Stadtteils Nord-Düren und men werden der Neu- oder Umbau vorhandener untermauern den Handlungsbedarf im Quartier. Spielplätze sowie Maßnahmen zur Verkehrsberuhi- gung genannt.

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Abbildung 44: Vorschläge für Maßnahmen in Nord-Düren

Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

Neben den vorgegebenen Antwortkategorien konn- duellen Beratung haben demnach rund 21 % der ten die Befragten darüber hinaus auch eigene Vor- Eigentümer (89 Personen), wohingegen gut 66 % schläge für Maßnahmen vorbringen. In diesem von derartigen Angeboten keinen Gebrauch ma- Zusammenhang wurden unter anderem die Verbes- chen möchten (280 Befragte). serung der Müllentsorgung und Drogenproblematik, die Errichtung hellerer Straßenlaternen sowie der Abbildung 45: Wunsch nach individueller Beratung Rückbau einzelner Gebäude angeregt.

13% Mitwirkungsinteresse 21% Im Rahmen der Eigentümerbefragung wurde keine konkrete Frage nach der Mitwirkungsbereitschaft an einer etwaigen Sanierungsmaßnahme in Nord- Düren gestellt. Anhand der Angaben zu den beab- sichtigten Investitionen in näherer Zukunft lässt sich jedoch ableiten, inwiefern Interesse an einer Sanie- rung des Immobilienbestands besteht. Innerhalb des Kernbereichs von Nord-Düren, für den vorab bereits ein erhöhter Handlungsbedarf festgestellt wurde, sehen demnach rund 41 % der befragten 66% Eigentümer zukünftig investive Maßnahmen zur Modernisierung oder Instandsetzung des Gebäude- bestands vor. Eine grundsätzliche Investitionsbe- Ja (Anzahl: 89) Nein (Anzahl: 280) reitschaft ist somit bei den Eigentümern im Quartier durchaus vorhanden. Enthalten (Anzahl: 53) Quelle: Eigentümerbefragung VU Nord-Düren, Darstellung Die Frage, ob im Zuge einer möglichen Sanierungs- Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH maßnahme individuelle Beratungsangebote ge- wünscht sind, haben 369 der 422 befragten Eigen- tümer beantwortet. Den Wunsch nach einer indivi-

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Fazit der Eigentümerbefragung Hinsichtlich der Mitwirkung der Eigentümerinnen ist insgesamt erkennbar, dass es durchaus eine Als wesentliches Ergebnis der Eigentümerbefragung Investitionsbereitschaft gibt, die grundsätzlich auch kann zusammengefasst werden, dass aufgrund der eine positive Grundstimmung gegenüber einer Eigentumssituation keine Gründe erkennbar sind, städtebaulichen Sanierungsmaßnahme erwarten die der Durchführung einer Sanierung entgegenste- lässt. Ausschlaggebend dürften hierfür die mit der hen. Sanierungsmaßnahme einhergehenden steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Investitionen sein. Insgesamt ist festzustellen, dass die Angaben der Eigentümerinnen bezüglich des Sanierungsbedarfs Mit den vielfältigen Anregungen der Eigentümer- größtenteils mit der Einschätzung aus der Vor-Ort- schaft werden sowohl Substanzmängel als auch Begehung und Bewertung übereinstimmen und der funktionale Missstände in Nord-Düren umschrie- große Handlungsbedarf im Kernbereich von Nord- ben, die im folgenden Kapitel 5 „Analyse städtebau- Düren bestätigt wird. Rund 40 % der Eigentü- licher Missstände“ auch aus gutachterlicher Sicht merinnen im besonders kritisch eingestuften identifiziert und beschrieben werden. Kernbereich, die einen Fragebogen zurückgesandt haben, wollen auch zukünftig in Erhaltungs- und Im Rahmen der Abwägung sprechen die Ergebnisse Modernisierungsmaßnahmen ihrer Immobilie inves- für die Umsetzung einer Sanierungsmaßnahme in tieren. Die Angaben der Eigentümerinnen, im Nord-Düren: Schwerpunkt größere Maßnahmen („Energetische Modernisierung“, „Gesamtmodernisierung“) um-  Es wurde im Rahmen der Befragung keine Kritik setzen zu wollen, decken sich auch mit der Be- bezüglich einer Sanierungsmaßnahme geäu- standsanalyse vor Ort bzgl. des Bauzustands. Aus ßert. Sicht des Gutachters sind in Nord-Düren umfassen-  Der allgemeine Handlungsbedarf im Stadtteil de Anstrengungen der Eigentümerinnen nötig, um wird von der Eigentümerschaft anerkannt. den überalterten Gebäudebestand aufzuwerten.  Rund 80% der Teilnehmenden bewerten eine Verbesserung der Gebäudesubstanz als dring- Die teilnehmenden Eigentümerinnen sehen den lich oder wünschenswert. Handlungsbedarf im Untersuchungsgebiet. Dieser  41 % der Teilnehmenden möchten zukünftig in liegt gemäß den eingegangenen Antworten in be- ihre Immobilien investieren. sonderem Maße auf den Themenfeldern Sauberkeit  Rund 90 Eigentümer*innen wünschen eine und Sicherheit, Gebäudezustand und Stadtbild so- Unterstützung (21 %). wie Image des Stadtteils. Am dringlichsten bewer- ten die Befragten die „Erhöhung der Sauberkeit“ sowie präventive Maßnahmen zur Sicherheit. Die Verbesserung der Gebäudesubstanz wird von knapp 80% der Teilnehmenden als dringend oder wün- schenswert eingestuft. Erst im nachgeordneten Maße wird eine Verbesserung des öffentlichen Grüns sowie der Neu- oder Umbau vorhandener Spielplätze und Maßnahmen zur Verkehrsberuhi- gung als wünschenswert beurteilt.

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5 Analyse städtebaulicher Missstände 5.2 Substanzmängel Substanzmängel/Zustandsmängel liegen nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB vor, wenn das Gebiet 5.1 Vorbemerkung nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach Zentrale Aufgabe der Vorbereitenden Untersuchun- seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen gen ist die Analyse der städtebaulichen Situation. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsver- Werden städtebauliche Missstände nachgewiesen, hältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnen- die nur als Gesamtmaßnahme behoben werden den und arbeitenden Menschen nicht entspricht. können, ist dies ein maßgebliches Kriterium für die Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- Festlegung eines förmlichen Sanierungsgebiets nach und Arbeitsverhältnisse ergeben sich aus den all- § 142 Abs. 1 BauGB. gemein anerkannten Grundsätzen; sie müssen im Einzelfall ermittelt werden und liegen insbesondere Gemäß § 136 Abs. 2 BauGB werden zwei Grundfälle dann vor, wenn bauliche Anlagen in ihrer derzeiti- städtebaulicher Missstände unterschieden. Ein gen Beschaffenheit nicht den Anforderungen der Grundtatbestand der Sanierung besteht in der Be- Landesbauordnung, des Arbeitsstättenrechts, des seitigung ungesunder Wohn- und Arbeitsverhältnis- Immissionsschutzrechts oder sonstiger öffentlich- se einschließlich der Beseitigung von Gefahren für rechtlicher Vorschriften entsprechen. die Sicherheit (Substanzmängel); den zweiten Tat- bestand beschreibt das Gesetz allgemein dadurch, Der Gesetzgeber stellt mit dem § 136 Abs. 3 Nr. 1 dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung BauGB einen Kriterienkatalog zur Verfügung, an- oder seiner sonstigen Beschaffenheit in der Erfül- hand dessen das Vorliegen von Substanzmängeln lung der Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und bemessen werden kann. Als Beurteilungsgrundla- Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt ist gen gelten im Einzelnen: (Funktionsmängel).  Die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Substanzmängel überschneiden sich dabei häufig Wohnungen und Arbeitsstätten mit Funktionsschwächen und umgekehrt. Für das  Die Auswirkungen einer vorhandenen Mi- Untersuchungsgebiet Nord-Düren ist aus dem Ge- schung von Wohn- und Arbeitsstätten samtprozess angesichts der in den ersten Kapiteln  Die Nutzung von bebauten und unbebauten skizzierten städtebaulichen Ausgangssituation da- Flächen nach Art, Maß und Zustand von auszugehen, dass beide Grundfälle städtebauli-  Die Einwirkungen, die von Grundstücken, Be- cher Missstände zusammentreffen. Die Ergebnisse trieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen der Bestandsanalyse werden im Folgenden zunächst ausgehen; insbesondere durch Lärm, Verunrei- getrennt nach den zwei Grundfällen städtebaulicher nigungen und Erschütterungen Missstände dargestellt. Zum Abschluss des Kapitels  Belichtung, Besonnung und Belüftung der erfolgt eine zusammenfassende Betrachtung der Wohnungen und Arbeitsstätten Stärken und Schwächen des Untersuchungsgebiets  Die Zugänglichkeit der Grundstücke samt Feststellung und Bewertung der städtebauli-  Die vorhandene Erschließung chen Missstände.  Die energetische Beschaffenheit, die Gesamt- energieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anfor- derungen an den Klimaschutz und die Klimaan- passung

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