Bewerbermemorandum (Investorenprojekt Pflegeheim).pdf

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Gemeinde Magstadt

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ENIORENEINRICHTUNG

im Verhandlungsverfahren mit

Teilnahmewettbewerb

nach KonzVgV

B

EWERBERMEMORANDUM

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Gemeinde Magstadt Investorenwettbewerb „Bau und Betrieb einer Senioreneinrichtung“

Bewerbermemorandum

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Inhaltsverzeichnis

1 Gegenstand des Verfahrens..............................................................................3

2 Vergabestelle – Auftraggeber............................................................................4

3 Formale Angaben zum Verfahren......................................................................5

3.1 Art des Verfahrens.............................................................................................5

3.2 Teilnahmeberechtigung.....................................................................................5

3.3 Bewerbergemeinschaften..................................................................................5

3.4 Eignungsleihe / Unterauftragnehmer.................................................................5

3.5 Ablauf des Verfahrens.......................................................................................6

3.6 Angebotswertung...............................................................................................7

4 Formale Vorgaben zum Teilnahmewettbewerb (Phase 1) ................................8

4.1 Form und Frist der Teilnahmeanträge, Einreichung..........................................8

4.2 Inhalte der Teilnahmeanträge, Bewerberauswahl.............................................9

4.2.1 Nachweis der Eignung.......................................................................................9

4.2.2 Auswahl der Bewerber.......................................................................................9

4.3 Nachforderung von Unterlagen........................................................................10

5 Weitere Rahmenbedingungen des Verfahrens................................................10

5.1 Einverständnis der Bewerber...........................................................................10

5.2 Fragen zum Verfahren.....................................................................................11

5.3 Änderung und Aufhebung des Verfahrens ......................................................11

5.4 Kostenerstattung für die Teilnahme am Vergabeverfahren.............................12

6 Vergabekammer..............................................................................................12

7 Anlagen............................................................................................................12

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1 Gegenstand des Verfahrens

Die Gemeinde Magstadt beabsichtigt, am Nordrand der Gemeinde auf einer Grundstücks- größe von ca. 8.797 qm (Flurstück 4945) eine neue Senioreneinrichtung entstehen zu las- sen. Das bestehende Gebäude (Hausnummer 49) samt Außenanlagen bleibt bestehen. Ebenso soll eine optionale Erweiterungsfläche für das Anwesen berücksichtigt werden. Die beplanbare Fläche beträgt rund 7.300 qm. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Grün- fläche/Parkfläche eingetragen. Es besteht ein Bebauungsplan Käppele, wonach das Grund- stück als Friedhofsfläche, also Friedhofserweiterungsfläche eingetragen ist. Der Abstand zum Friedhof und zur östlichen Bebauung muss städtebaulich betrachtet und beachtet wer- den. Nach Abschluss des Investorenwettbewerbs wird ein vorhabenbezogener Bebauungs- plan für die Senioreneinrichtung (optional mit Kindergarten) angestrebt.

Es soll eine Pflegeeinrichtung entstehen mit einer Planungsgröße von mind. 45 Plätzen, optional ergänzt um ambulante Plätze/Betreute Wohnungen. Es wird von einer Organisation als Wohngruppen (stationär) nach LHeimBauVO ausgegangen. Gesicherte Kurzzeitpflege- plätze sollen vorgehalten werden können. Wünschenswert ist zudem eine Kapazität für Ta- gespflege.

Die Pflegeeinrichtung soll so gestaltet werden, dass Jung und Alt zusammenkommen.

Daher soll geprüft werden, ob auf dem Grundstück ergänzend zur Pflegeeinrichtung ein drei- bis viergruppiger Kindergarten hinzukommen kann. Die Errichtung sowie der Betrieb des Kindergartens sind jedoch nicht Gegenstand der vorliegenden Ausschreibung. Der zu planende Kindergarten soll jedoch bereits im vorbereitenden, städtebaulichen Konzept Be- rücksichtigung finden. Die Prüfung der Errichtung eines Kindergartens ist ebenso Bestand- teil des parallel verlaufenden städtebaulichen und freiraumplanerischen Realisierungswett- bewerb „Seele-Metzlesbach“.

Es wird von städtebaulich angemessenen Gebäudehöhen ausgegangen – abhängig vom sich Einfügen in die Umgebungsbebauung. Es soll eine durchgrünte Anlage mit hoher Auf- enthaltsqualität entstehen, z. B. in Begegnungsflächen oder Dachterrassen. Begegnungs- flächen sollen auch in den Freibereichen möglich sein. Erschließungsmaßnahmen und eine (optionale) Tiefgarage müssen unter Berücksichtigung des Umfelds berücksichtigt und ge- plant werden. Auch die Erschließung des Kindergartens ist maßgeblich für das Maßnah- menprojekt. Es wird eine sorgfältige Planung der Erschließungs- und Parkierungssituation erwartet.

Vor diesem Hintergrund wird das Grundstück mit Erbbaurecht vergeben. Es ist ein markt- üblicher Erbbauzins vorgesehen, wobei eine Differenzierung der Konditionen in Abhängig- keit von der Nutzung (stationäre Pflege und ambulant betreutes Wohnen) möglich ist.

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Der Investor hat die Planung, Errichtung, Finanzierung und den Betrieb der Pflegeeinrich- tung auf eigenes wirtschaftliches Risiko zu realisieren. Die Möglichkeit, das Projekt als Bie- tergemeinschaft oder mittels Nachunternehmer/Projektpartner zu realisieren, ist möglich. Der Erbbaurechtsvertrag kommt mit dem Bieter/der Bietergemeinschaft bzw. einer ggf. vom Bieter gegründeten Projektgesellschaft zustande.

Ziel des bevorstehenden Verfahrens ist die Auswahl des Investors mit dem besten Gesamt- konzept im Hinblick auf Städtebau, architektonische Gestaltung und Betrieb.

Es ist vorgesehen, für das Projekt einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu erstellen. Der Baubeginn soll 2027 erfolgen. Die Pflegeeinrichtung soll schnellstmöglich in Betrieb gehen.

Die näheren Einzelheiten, die Grundlage der Angebotserstellung und der anschließenden Verhandlungen sind, ergeben sich aus den Angebotsunterlagen, die den im Rahmen des nun stattfindenden Teilnahmewettbewerbs ausgewählten Bewerbern mit Aufforderung zur Angebotsabgabe zugehen.

2 Vergabestelle – Auftraggeber

Vergabestelle und Auftraggeber ist die Gemeinde Magstadt.

Die Gemeinde Magstadt wird in den Vergabeunterlagen gleichbedeutend auch als "Auftrag- geber" oder "Vergabestelle" bezeichnet. Die Bewerber werden gleichbedeutend auch als "Unternehmer" oder "Auftragnehmer" bezeichnet. Auftraggeber und Auftragnehmer werden gemeinsam auch als "Parteien" und "Vertragspartner" bezeichnet.

Die Vergabestelle wird in diesem Verfahren beraten und unterstützt von:

• Rechtliche Begleitung:

Menold Bezler Rechtsanwälte Steuerberater Wirtschaftsprüfer Partnerschaft mbB Rechtsanwalt Dr. Alexander Dörr / Rechtsanwältin Sarah Steckdaub Stresemannstraße 79 70191 Stuttgart

• Fachliche Begleitung:

Reschl Stadtentwicklung GmbH & Co. KG Leuschnerstraße 45 70176 Stuttgart

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3 Formale Angaben zum Verfahren

3.1 Art des Verfahrens

Aufgrund des geschätzten Auftragswerts der zu vergebenden Leistungen sowie des Leis- tungsinhalts erfolgt die Vergabe europaweit in einem Verhandlungsverfahren mit Teilnah- mewettbewerb nach den Regelungen des GWB sowie der Konzessionsvergabeverordnung (KonzVgV).

Das Verfahren wurde dem Amt für amtliche Veröffentlichungen der EU zur europaweiten Bekanntmachung übersandt und im Supplement des Amtsblatts der EU veröffentlicht. Die Vergabebekanntmachung ist auf der Homepage http://ted.europa.eu abrufbar.

3.2 Teilnahmeberechtigung

Teilnahmeberechtigt sind alle natürlichen und juristischen Personen, die die in der Verga- bebekanntmachung geforderte Eignung aufweisen sowie Bewerbergemeinschaften, die die Eignungsanforderungen erfüllen.

Beteiligt sich ein Unternehmen mehrfach ‒ sei es als Bewerber, Mitglied einer Bewerberge- meinschaft oder Unterauftragnehmer ‒ an diesem Vergabeverfahren, so kann dies zum Verfahrensausschluss aller Bewerber/Bewerbergemeinschaften, bei denen das jeweilige Unternehmen beteiligt bzw. als Unterauftragnehmer vorgesehen ist, führen.

3.3 Bewerbergemeinschaften

Unternehmen können sich für die Teilnahme an diesem Verfahren zu Bewerbergemein- schaften zusammenschließen. Bewerbergemeinschaften stehen Einzelbewerbern gleich.

Eine nachträgliche Bildung von Bewerbergemeinschaften nach Ende der Frist zur Abgabe des Teilnahmeantrags ist nicht zulässig.

Bewerbergemeinschaften haben eine von allen Mitgliedern unterzeichnete Erklärung abzu- geben, in welcher sie die Aufgabenteilung innerhalb der Bewerbergemeinschaft darstellen, einen bevollmächtigten Vertreter der Bewerbergemeinschaft benennen und erklären, dass alle Mitglieder der Bewerbergemeinschaft im Vergabeverfahren sowie im Auftragsfall ge- samtschuldnerisch haften.

3.4 Eignungsleihe / Unterauftragnehmer

Ein Bewerber kann zum Nachweis seiner Eignung (wirtschaftliche und finanzielle sowie technische und berufliche Leistungsfähigkeit) die Kapazitäten anderer Unternehmen in An- spruch nehmen (Eignungsleihe). Diese Möglichkeit besteht unabhängig von der Rechtsna-

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tur der zwischen dem Bewerber und den anderen Unternehmen bestehenden Verbindun- gen. In diesem Fall ist der Vergabestelle nachzuweisen, dass dem Bewerber die erforderli- chen Mittel tatsächlich zur Verfügung stehen werden, indem beispielsweise eine entspre- chende Verpflichtungserklärung dieses Unternehmens vorgelegt wird.

Die Unternehmen, auf die sich ein Bewerber zum Nachweis seiner Eignung stützt, müssen die Eignung gemäß der europaweiten Vergabebekanntmachung hinsichtlich derjenigen Eig- nungskriterien erfüllen, zu deren Nachweis sich der Bewerber auf die Eignung des Unter- nehmens stützt. Zudem sind die Erklärungen über das Vorliegen von Ausschlussgründen nach § 123 Abs. 1 bis 4 GWB und § 124 Abs. 1 GWB auch für diese Unternehmen vorzu- legen. Werden die vorstehend dargestellten Eignungsanforderungen nicht erfüllt oder liegen Ausschlussgründe gemäß § 123 Abs. 1 bis 4 GWB vor, so ist das Unternehmen auf Auffor- derung der Vergabestelle innerhalb einer von dieser vorgegebenen Frist zu ersetzen. Lie- gen Ausschlussgründe nach § 124 Abs. 1 GWB vor, so kann die Vergabestelle verlangen, dass der Bewerber das Unternehmen ersetzt.

Nicht eignungsrelevante Unterauftragnehmer sind mit dem Teilnahmeantrag noch nicht zu benennen.

3.5 Ablauf des Verfahrens

Das Verhandlungsverfahren wird in zwei Phasen durchgeführt:

Phase 1 – Teilnahmewettbewerb:

Interessierte Unternehmen sind in der derzeit stattfindenden Phase 1 zur Beteiligung am Teilnahmewettbewerb aufgefordert. Auf der Grundlage der unter Ziffer 4.2.3 dargestellten Vorgehensweise werden unter allen grundsätzlich geeigneten Bewerbern im Rahmen des Teilnahmewettbewerbs mindestens drei Unternehmen ausgewählt, die zur Abgabe eines Angebots aufgefordert werden. Es ist derzeit beabsichtigt, maximal acht Bewerber zur An- gebotsabgabe auszuwählen.

Phase 2 – Angebots- und Verhandlungsphase:

Die Vergabeunterlagen werden allen zur Abgabe eines ersten Angebots aufgeforderten Teilnehmern zeitgleich zur Verfügung gestellt. Der geforderte Inhalt der Angebote ist in den Vergabeunterlagen dargestellt. Darüber hinaus ist vorgesehen, dass die ausgewählten Bie- ter das vorgesehene Team, das die ausgeschriebenen Leistungen erbringen wird, sowie die Konzepte im Rahmen eines Präsentationstermins vorstellen. Die Vergabestelle behält sich vor, den Präsentationstermin im Rahmen einer Videokonferenz durchzuführen.

Die ersten Angebote werden auf Grundlage der Zuschlagskriterien bewertet. Auf dieser Grundlage wird ein Bieterranking erstellt.

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Auf dieser Basis wird in Bieterverhandlungen eingestiegen. Die Vergabestelle behält sich weiter vor, im Rahmen des an die erste Wertung anschließenden Verhandlungsverfahrens sukzessive weniger gut platzierte Bieter auszuscheiden, nur mit einzelnen, anhand der Wer- tung besser platzierten Bietern in (weitere) Verhandlungen zu treten und Endverhandlungen nur mit einem Unternehmen zu führen.

Nach erfolgter Durchführung der Verhandlungen sowie Prüfung und Wertung der Angebote wird dem auf Grundlage der Zuschlagskriterien wirtschaftlichsten Angebot der Zuschlag er- teilt.

Für das Vergabeverfahren ist folgender – unverbindlicher – Terminplan vorgesehen:

10. September 2026, 12.00 Uhr: Ende der Teilnahmefrist

Mitte September 2026: Aufforderung zur Abgabe eines ersten Angebots

Mitte November 2026: Ende der Frist zur Erstellung des ersten Angebots

Ende November 2026: Bieterpräsentationen

anschließend: Bietergespräche inkl. Verhandlungsrunden

Januar/Februar 2027: Verfahrensabschluss

Der vorstehende Zeitplan ist unverbindlich. Anpassungen bleiben vorbehalten.

3.6 Angebotswertung

Die Bewertung der Angebote in Phase 2 und damit die Auswahl des wirtschaftlichsten An- gebots erfolgt nach folgenden Kriterien:

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Die für die Angebotsphase ausgewählten Bieter erhalten nähere Informationen zu den Zu- schlagskriterien und möglichen Unterkriterien. Die Vergabestelle behält sich eine geringfü- gige Modifikation der Zuschlagskriterien vor.

4 Formale Vorgaben zum Teilnahmewettbewerb (Phase 1)

4.1 Form und Frist der Teilnahmeanträge, Einreichung

Für die Abgabe des Teilnahmeantrags stellt die Vergabestelle das in der Anlage 1 beige- fügte Teilnahmeformular zur Verfügung.

Der Teilnahmeantrag muss elektronisch in Textform (§ 126b BGB) über das Online-Verga- beportal unter folgenden Link

https://www.dtvp.de/Satellite/notice/CXP4YMZMQBL/

bis spätestens

10. September 2026, 12:00 Uhr

eingereicht werden.

Die Dateien müssen im Dateiformat „PDF“ eingereicht werden.

Die Übermittlung des Teilnahmeantrags hat mithilfe elektronischer Mittel über das Online- Vergabeportal dtvp.de zu erfolgen. Diese erfolgt über den Menüpunkt „Teilnahmeanträge“. Dort wird das kostenlose „Bietertool“ bereitgestellt, welches eine separate Installation erfor- dert.

Es wird empfohlen, rechtzeitig vor Ende der Teilnahmefrist die Übermittlung des Teilnah- meantrags (mindestens 24 Stunden vor Ablauf der oben genannten Teilnahmefrist) zu tes- ten. Bei technischen Problemen und Fragen in diesem Zusammenhang finden Sie unter

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www.dtvp.de weitergehende Informationen und Kontaktmöglichkeiten zum Support der Ver- gabeplattform. Die Vergabestelle kann zu technischen Fragen im Zusammenhang mit der Abgabe des Teilnahmeantrags grundsätzlich keine Auskünfte erteilen.

Anderweitig auf elektronischem oder postalischem Wege übermittelte Teilnahmean­ träge, wie z.B. per Telefax oder auch per E-Mail, sind nicht zugelassen.

4.2 Inhalte der Teilnahmeanträge, Bewerberauswahl

4.2.1Nachweis der Eignung

Im Teilnahmeantrag ist die Eignung gemäß den Vorgaben der EU-weiten Vergabebekannt- machung nachzuweisen. Die vorzulegenden Erklärungen und Nachweise ergeben sich aus den Vorgaben des Teilnahmeformulars (Anlage 1 zu diesem Bewerbermemorandum).

Die Eignung ist für jeden Bewerber bzw. – bei Bewerbergemeinschaften – jedes Mitglied einer Bewerbergemeinschaft gesondert nachzuweisen.

Dabei sind u.a. folgende Referenzen nachzuweisen:

 Angabe von mindestens zwei Referenzen über die Projektentwicklung des Neubaus einer Pflegeeinrichtung oder eines sonstigen Gebäudes im Gesundheitswesen (z.B. Ärztezentrum) mit einem Investitionsvolumen von mindestens 3 Mio. € brutto in den zurückliegenden zehn Jahren (Erteilung der Baugenehmigung nicht vor dem 01.01.2016). Mindestens eines der Referenzprojekte muss bereits baulich fertiggestellt sein. Das weitere Referenzprojekt muss sich mindestens im Stadium nach Erteilung der Baugenehmigung befinden.

 Angabe von mindestens einer Referenz über den Betrieb eines Pflegeheims im Sinne des § 1 Landesheimgesetz mit mindestens 30 Plätzen in den zurückliegenden zehn Jahren (nicht vor dem 01.01.2015). Der Betrieb muss seit mindestens 12 Monaten laufen.

Zum Nachweis der Eignungsanforderungen ist das ausgefüllte Teilnahmeformular inklu- sive den dort aufgeführten Anlagen oder eine entsprechend der Vorgaben ausgefüllte Ein- heitliche Europäische Eigenerklärung vorzulegen.

4.2.2Auswahl der Bewerber

Die Bewertung der Teilnahmeanträge und somit die Auswahl der Bewerber, die zur Abgabe eines ersten Angebots aufgefordert werden, erfolgt in einem dreistufigen Verfahren.

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Stufe 1:

Zunächst wird geprüft, ob die Teilnahmeanträge den formalen Anforderungen genügen. Un- vollständige Teilnahmeanträge, die trotz ggf. erfolgter Nachforderung von Unterlagen wei- terhin unvollständig bleiben, können nicht berücksichtigt werden.

Stufe 2:

Anschließend wird beurteilt, ob der Bewerber nach den vorgelegten Angaben und Nachwei- sen grundsätzlich geeignet erscheint, die verfahrensgegenständlichen Leistungen ord- nungsgemäß zu erbringen.

Stufe 3:

Schließlich wird für den Fall, dass mehr als acht grundsätzlich geeignete Unternehmen sich beworben haben, unter den Bewerbern anhand der Mindestreferenzen beurteilt, wer unter den als grundsätzlich geeignet eingestuften Bewerbern im Vergleich zu den Mitbewerbern mit Blick auf die zu erbringende Leistung besonders geeignet erscheint und daher am wei- teren Verfahren beteiligt werden soll.

Im Rahmen der Auswahlentscheidung werden die Mindestreferenzen „Projektentwicklung“ sowie die Mindestreferenz „Betrieb“ herangezogen. In diesem Zusammenhang wird die be- sondere Vergleichbarkeit zu den hier ausgeschriebenen Leistungen berücksichtigt.

4.3 Nachforderung von Unterlagen

Die Vergabestelle behält sich vor, von den Bewerbern die Nachreichung, Vervollständigung und/oder Korrektur von Unterlagen im Rahmen des vergaberechtlich Zulässigen zu verlan- gen. Werden Unterlagen nicht fristgemäß nachgereicht, vervollständigt oder korrigiert, wird der Teilnahmeantrag ausgeschlossen. Ein Anspruch auf Nachforderung besteht nicht.

5 Weitere Rahmenbedingungen des Verfahrens

5.1 Einverständnis der Bewerber

Jeder am Verfahren beteiligte Bewerber erklärt sich durch seine Beteiligung und Mitwirkung mit den vorliegenden Verfahrensbedingungen einverstanden. Verlautbarungen jeder Art über Inhalt und Ablauf des Verfahrens vor und während der Laufzeit des Wettbewerbs sowie des ggf. anschließenden Vergabeverfahrens einschließlich der Veröffentlichung aller Er- gebnisse dürfen nur durch die Vergabestelle und ihre Bevollmächtigten abgegeben werden.

Jeder Bewerber willigt durch seine Beteiligung am Verfahren ein, dass seine personenbe- zogenen Daten im Zusammenhang mit dem o.g. Verfahren in Form einer automatisierten Datei geführt werden. Eingetragen werden Name, Vertreter, Anschrift, Telefonnummer und

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E-Mail-Adresse. Nach Abschluss des Verfahrens werden diese Daten entsprechend den datenschutzrechtlichen Bestimmungen gelöscht.

Jeder Bewerber hat mit Übersendung von Unterlagen im Teilnahmewettbewerb bzw. in den nachfolgenden Vergabeverhandlungen diejenigen Unterlagen deutlich kenntlich zu ma- chen, die Betriebs- oder Geschäftsgeheimnisse enthalten und in welche nach Auffassung des Bewerbers daher im Falle eines vergaberechtlichen Nachprüfungsverfahrens die Ak- teneinsicht durch Dritte zu versagen ist.

5.2 Fragen zum Verfahren

Interessenten haben die Möglichkeit, auf den Teilnahmewettbewerb bezogene Rückfragen zu diesem Vergabeverfahren unter dem Betreff „Investorenprojekt Senioreneinrichtung“ bis zum 1. September 2026 (Eingang) mittels Vergabeplattform

https://www.dtvp.de/Satellite/notice/CXP4YMZMQBL

zu stellen.

Bitte beachten Sie:

Antworten zu rechtzeitig eingehenden Bewerberfragen sowie aktualisierte oder weitere Un- terlagen, welche sämtliche Interessenten und Bewerber im Verfahren betreffen, werden un- ter vorstehend genanntem Link zur Verfügung gestellt.

Bewerber müssen sicherstellen, dass sie regelmäßig und insbesondere unmittelbar vor Ab- gabe ihres Teilnahmeantrags prüfen, ob seitens der Vergabestelle zusätzliche Informatio- nen oder Unterlagen zur Verfügung gestellt wurden, welche für die Abgabe des Teilnah- meantrags zu beachten sind.

Verbindlicher Bestandteil der Unterlagen für den Teilnahmewettbewerb werden die unter vorstehendem Link veröffentlichten Antworten und Informationen. Mündliche Auskünfte und Erklärungen haben keine Gültigkeit.

5.3 Änderung und Aufhebung des Verfahrens

Die Vergabestelle behält sich vor, den Teilnahmewettbewerb zu jedem Zeitpunkt zu modi- fizieren oder durch einfache Mitteilung zu beenden, insbesondere dann, wenn nicht genü- gend qualifizierte Bewerbungen eingehen. Im Falle der Beendigung des Verfahrens wäh- rend des Teilnahmewettbewerbs sind Ansprüche gegen die Vergabestelle ausgeschlossen.

Bewerber, die ihre Bewerbungsunterlagen im Verlauf des Verfahrens ganz oder teilweise publizieren oder Dritten ohne Einverständnis der Vergabestelle aushändigen, können vom Verfahren ausgeschlossen werden.

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5.4 Kostenerstattung für die Teilnahme am Vergabeverfahren

Für das Bearbeiten und Erstellen des Angebots wird den Bietern keine Entschädigung ge- währt.

6 Vergabekammer

Vergabekammer Baden-Württemberg beim Regierungspräsidium Karlsruhe Kapellenstr. 17 76131 Karlsruhe Telefax: +49 721 926-3985

7 Anlagen

 Anlage 1: Teilnahmeformular

 Anlage 2: BPlan Käppele Textteil

 Anlage 3: BPlan Käppele Zeichenerklärung

 Anlage 4: BPlan Käppele Planzeichnung

 Anlage 5: BPlan Käppele Kartenausschnitt Umgebung

 Anlage 6: Flächennutzungsplan Stand 2013